Comprar 3 ambientes en San Telmo: precios y opciones 2026
11 min de lectura
por Roomix
Comprar 3 ambientes en San Telmo: precios y opciones 2026
San Telmo es el barrio que más quieren los que visitan Buenos Aires y el que más subestiman los porteños a la hora de comprar. Un 3 ambientes acá no es solo un inmueble: es una pieza de historia de la ciudad, con techos altos, molduras originales, patios internos y una demanda turística que convierte cada metro cuadrado en una inversión con doble ventana. En 2026, con el mercado inmobiliario de CABA en proceso de recuperación, San Telmo vuelve a estar en el radar de inversores, compradores de primera vivienda con criterio y quienes buscan propiedades únicas que no se repiten.
En esta guía te damos los precios reales de compra de 3 ambientes en San Telmo actualizados a abril 2026, el análisis de las mejores zonas, el potencial de renta y todo lo que necesitás para tomar una decisión informada.
Por qué San Telmo es una inversión diferente
San Telmo no es un barrio más de CABA. Tiene características que lo hacen único en el mercado porteño y que generan demanda sostenida en el tiempo:
Stock edilicio histórico irrepetible. Las casonas del siglo XIX convertidas en departamentos, los conventillos restaurados, los lofts industriales del sur de la ciudad y los edificios de principios del siglo XX crean una oferta que no puede replicarse en ningún otro barrio. Un 3 ambientes en San Telmo con patio interno y techos de 3,5 metros no tiene equivalente en Palermo ni en Caballito.
Demanda turística estructural. San Telmo es el barrio más visitado de Buenos Aires por turistas extranjeros. La feria de San Telmo, la Plaza Dorrego, el Mercado de San Telmo y la arquitectura colonial generan un flujo constante de turistas que buscan alquileres de corto plazo. Para un 3 ambientes, esto se traduce en ocupación de Airbnb entre el 70 y el 85% anual para unidades bien presentadas, con tarifas que arrancan en USD 80-120 por noche.
Valorización a largo plazo. San Telmo ha tenido una valorización histórica superior al promedio de CABA en los últimos 20 años. El polo gastronómico del barrio se expandió significativamente, el corredor de la Av. Brasil fue objeto de inversiones públicas y privadas, y la regeneración del área sur de la ciudad (Puerto Madero, La Boca, Barracas) tracciona la plusvalía del barrio desde el este y el sur.
Buscá propiedades en San Telmo
Encontrá departamentos, casas y PHs en venta en San Telmo con la búsqueda inteligente de Roomix. Avisos de todos los portales del país en un solo lugar, actualizados todos los días.
Perfil de comprador diverso. Desde inversores que buscan renta en dólares por Airbnb, hasta compradores nacionales que quieren una propiedad única para vivir, San Telmo atrae perfiles muy distintos. Eso genera liquidez en el mercado: si comprás bien, hay salida.
Precios de compra de 3 ambientes en San Telmo (Abril 2026)
El rango de precios para un 3 ambientes en San Telmo está entre USD 2.200 y USD 3.000 por m², con variaciones importantes según el tipo de unidad, el estado, la ubicación dentro del barrio y si tiene o no potencial turístico.
Por tipo de propiedad
Tipo de Propiedad
Rango en USD/m²
Precio total estimado (70-90 m²)
Departamento estándar en edificio de los 80
USD 2.200 – 2.400
USD 154.000 – 216.000
PH o planta baja con patio
USD 1.267 - 1.914
USD 88.500 - 172.000
Loft o unidad en edificio histórico reciclado
USD 2.500 – 2.800
USD 175.000 – 252.000
Unidad premium con patio, terraza o carácter excepcional
USD 2.700 – 3.000
USD 189.000 – 270.000
Comparación con barrios vecinos
Barrio
Rango 3 ambientes (USD/m²)
vs San Telmo
Puerto Madero
USD 4.500 – 6.000
+90-110%
San Nicolás / Monserrat
USD 1.800 – 2.200
-20-30%
San Telmo
USD 2.200 – 3.000
—
La Boca
USD 1.400 – 1.800
-35-45%
Barracas
USD 1.600 – 2.000
-25-35%
Constitución
USD 1.500 – 1.900
-30-40%
San Telmo ofrece un precio intermedio que refleja su posicionamiento: más caro que el sur olvidado de la ciudad, pero muy por debajo de las zonas premium del centro. Y con un retorno potencial por renta turística que los barrios más caros no pueden igualar.
Distribución típica de un 3 ambientes en San Telmo
Los 3 ambientes en San Telmo tienen una distribución que varía mucho según el tipo de edificio:
En edificio histórico reciclado o loft
Los lofts industriales del sur de San Telmo (zona Pasaje Lanín, Venezuela, Brasil) suelen tener plantas de 80 a 120 m² con techos de 4-5 metros. La distribución típica es un living-comedor muy amplio con cocina americana integrada, dos dormitorios separados (uno en mezzanine en muchos casos), un baño completo principal y toilette. Muchos tienen ventanas industriales de piso a techo y espacios exteriores tipo terraza o patio.
En casona histórica convertida
Son las propiedades más codiciadas. Suelen ser plantas bajas o primeros pisos con acceso a patio interno. Living amplio con piso original de mosaico calcáreo, dormitorios de techos altos (3 a 3,5 metros), cocina con ventana al patio, baño grande con bañadera. Dimensiones entre 90 y 130 m² con patio. Precios de entrada desde USD 220.000 hacia arriba.
En edificio de departamentos convencional
Más comunes en la zona norte del barrio (cerca de la Av. Chile). Living-comedor, dos dormitorios separados, cocina separada, baño completo y balcón. Entre 65 y 80 m². Más funcionales, menos únicos, pero con precios de entrada menores y más demanda de largo plazo para alquiler residencial.
Las mejores calles y zonas para comprar en San Telmo
Zona Centro-Sur: el núcleo histórico
El triángulo formado por la Plaza Dorrego, el Mercado de San Telmo y la calle Defensa es el corazón del barrio. Máxima densidad turística, máxima singularidad edilicia y máxima potencial de Airbnb. Las calles Defensa, Humberto Primo, Estados Unidos e Independencia en este sector tienen las propiedades más codiciadas.
Mejor para: inversores enfocados en renta turística de corto plazo, compradores que quieren lo más único del barrio.
Calles clave: Defensa (entre Independencia y Carlos Calvo), Humberto Primo, Estados Unidos, Chile.
Zona Norte: transición hacia Monserrat
La franja entre la Av. Chile y la Av. de Mayo es la más accesible de San Telmo y la que tiene más departamentos convencionales. Menos turística, más residencial, con mejor acceso al microcentro a pie. Ideal para quien quiere vivir en San Telmo pero prefiere una propiedad más funcional.
Mejor para: compradores de primera vivienda, inversores de largo plazo que buscan alquiler residencial.
Calles clave: Av. Chile, Av. de Mayo, Belgrano, Moreno.
Zona Oeste: pasajes y conventillos
Los pasajes de San Telmo (Pasaje San Lorenzo, Lanín, entre otros) son uno de los atractivos más originales del barrio. Los conventillos restaurados tienen una demanda muy específica de compradores que buscan autenticidad y unicidad. Son activos raros, con poca oferta y demanda sostenida de turismo cultural.
Mejor para: inversores sofisticados, propiedades únicas para renta turística premium.
Calles clave: Pasaje San Lorenzo, Pasaje Giuffra, Pasaje del Zanjón.
Ejemplo de inversión: presupuesto USD 200.000
Con un presupuesto de USD 200.000 en San Telmo, la búsqueda más realista es:
Zona: Norte del barrio o sector entre Independencia y Humberto Primo, alejado del eje Defensa
Tipo: Departamento en edificio de los 80 reciclado o planta baja en casona, 3 ambientes de 75-85 m²
Estado: Llave en mano con terminaciones funcionales, posiblemente con necesidad de pintura y alguna actualización de baño/cocina
Potencial Airbnb: Con inversión de USD 8.000-12.000 en mobiliario y equipamiento, una unidad bien presentada puede generar USD 1.800-2.500/mes en renta turística con 70-80% de ocupación
Retorno bruto estimado: 11-15% anual en dólares para renta turística; 5-7% para alquiler residencial largo plazo
La clave está en comprar la ubicación correcta y hacer la habilitación de alquiler turístico antes de ponerla en el mercado.
Transporte y conectividad desde San Telmo
San Telmo tiene una conectividad urbana excelente para un barrio con carácter histórico:
Subte Línea C:
Estación Independencia: acceso al microcentro en 5 minutos, conexión con la Línea E
Estación San Juan: cubre la zona sur del barrio
Subte Línea E:
Estación Belgrano: conexión al área norte del barrio y a la Av. de Mayo
Colectivos principales:
Líneas 2, 29, 64, 86 (por Av. Brasil, conectando con Palermo y La Boca)
Líneas 10, 22, 24 (transversales norte-sur)
Líneas 33, 53, 62 (eje este-oeste por Av. Chile)
En bicicleta:
Ciclovía de la Av. Brasil conecta con el Microcentro y Puerto Madero
Ciclovía de Av. Paseo Colón llega a La Boca y Barracas hacia el sur
A pie:
El Microcentro queda a menos de 15 minutos caminando desde el corazón del barrio
Puerto Madero está a 15-20 minutos a pie o en bicicleta
Colegios y servicios en San Telmo y alrededores
Educación
San Telmo y sus alrededores inmediatos tienen oferta educativa de nivel primario y secundario tanto pública como privada:
Escuela ORT (sede cercana en Monserrat): referente de educación técnica privada
Escuelas primarias públicas de los barrios Monserrat y San Telmo, con buena reputación
UBA Facultad de Ciencias Económicas a 10 minutos en subte, en el microcentro
Instituto Superior Dr. Pedro Goyena y otros institutos terciarios en el área sur
Salud
Hospital General de Agudos Dr. Cosme Argerich (Partido de La Boca / San Telmo): uno de los principales hospitales públicos del sur de CABA
Hospital Británico de Buenos Aires a 10 minutos en auto
Clínicas y consultorios privados distribuidos en Monserrat y el Microcentro
Gastronomía y cultura
San Telmo tiene la oferta gastronómica y cultural más densa de la ciudad por metro cuadrado. El Mercado de San Telmo tiene más de 70 puestos de comida, vino, antigüedades y artesanías. La feria del domingo llena la calle Defensa de turistas y locales. La Plaza Dorrego es el epicentro del tango de la ciudad.
Supermercados y comercio
El barrio tiene cobertura de supermercados en sus límites (Carrefour en la Av. San Juan) y acceso a todos los comercios del Microcentro y Constitución a pocas cuadras.
Pros y contras de comprar en San Telmo
Pros
Contras
Stock edilicio histórico único e irrepetible
Alta demanda turística puede inflar precios en las zonas más codiciadas
Potencial de renta turística Airbnb muy alto
Oferta de propiedades nuevas casi nula
Valorización histórica sostenida
Algunos edificios históricos tienen problemas de mantenimiento costosos
Ubicación central con excelente transporte
Ruido y movimiento nocturno en la zona de la feria
Identidad de barrio muy fuerte
Estacionamiento muy difícil
Turismo internacional como respaldo de demanda
Algunas zonas próximas a Constitución menos seguras
Propiedades únicas con alta diferenciación
Muchas unidades históricas no tienen calefacción central
Cómo buscar tu próximo 3 ambientes en San Telmo con Roomix
San Telmo es uno de esos mercados donde la velocidad importa. Las mejores propiedades —lofts únicos, PHs con patio, conventillos restaurados— se venden en días cuando el precio está bien. Para no perderte las oportunidades:
1. Configurá alertas en Roomix por zona específica. San Telmo es pequeño (3,37 km²) pero la diferencia entre una cuadra y otra puede significar USD 50.000 en precio. Configurar alertas por subzona te avisa apenas aparece algo relevante.
2. Visitá personalmente antes de hacer oferta. Las fotos de los lofts y los edificios históricos no siempre capturan el estado real del patio, la instalación eléctrica o el nivel de ruido. La visita presencial es obligatoria en San Telmo.
3. Verificá la posibilidad de alquiler turístico. No todos los consorcios ni reglamentos permiten Airbnb. Antes de cerrar, verificá el reglamento de copropiedad y el estado de la habilitación.
4. Sumá un arquitecto a la visita si es edificio histórico. Los techos originales, las instalaciones antiguas y las estructuras de más de 100 años pueden tener vicios ocultos. Una revisión profesional antes de firmar puede ahorrarte una fortuna.
5. Usá Roomix para buscar en San Telmo y filtrá por tipo de propiedad, precio máximo y características especiales como patio o terraza.
Preguntas frecuentes sobre comprar en San Telmo
¿Cuánto cuesta un 3 ambientes en San Telmo en 2026?
El rango va de USD 2.200 a USD 3.000 por m². Para una unidad de 75-85 m², el precio total está entre USD 165.000 y USD 270.000 dependiendo del tipo de propiedad, el estado y la ubicación exacta dentro del barrio.
¿San Telmo es buen barrio para Airbnb?
Es uno de los mejores de Buenos Aires. La demanda turística es estructural, con flujo internacional constante. Una unidad de 3 ambientes bien presentada puede generar USD 1.800-2.500 por mes con 70-80% de ocupación, lo que representa retornos del 11-15% anual en dólares sobre el precio de compra.
¿Los edificios históricos de San Telmo tienen problemas estructurales?
Algunos sí. Los edificios de más de 80 años pueden tener problemas de filtraciones, instalaciones eléctricas obsoletas o estructuras que requieren intervención. Es importante hacer una revisión con arquitecto antes de comprar y pedir el historial de expensas del consorcio.
¿Qué tan líquido es el mercado de 3 ambientes en San Telmo?
Tiene buena liquidez, especialmente para unidades bien posicionadas. Las propiedades únicas (lofts, PHs con patio) en las mejores calles se venden rápido. Los departamentos convencionales en zonas de transición pueden tardar más, pero el barrio tiene demanda constante.
¿Es seguro vivir en San Telmo?
San Telmo tiene niveles de seguridad similares al promedio de CABA. La zona más turística y el centro del barrio tienen mucho movimiento y son seguros. Hacia el sur (límite con La Boca) o hacia el oeste (límite con Constitución) hay zonas que requieren más precaución. La mayoría de los 3 ambientes que se comercializan están en las zonas de mayor movimiento y seguridad.
¿Hay oferta de 3 ambientes nuevos en San Telmo?
Muy poca. El barrio tiene restricciones edilicias que limitan las construcciones nuevas de altura. La oferta es casi exclusivamente de propiedades existentes recicladas o restauradas. Eso limita la oferta pero también protege el carácter único del barrio y la valorización a largo plazo.
Buscá propiedades en San Telmo
Ver 3 ambientes en venta en San Telmo — listado actualizado en Roomix con todos los avisos publicados en Argentina (incluye ZonaProp, ArgenProp, MercadoLibre Inmuebles y exclusivas)
Activá alertas por WhatsApp — recibí un mensaje apenas aparece un nuevo aviso en San Telmo que matchee tus criterios, antes de que lo vea el resto
Roomix es el único portal en Argentina que reúne todos los avisos del país en un solo lugar y suma búsqueda con inteligencia artificial, alertas instantáneas por WhatsApp, filtro por tiempo de viaje y búsqueda con imágenes de referencia. Describí en lenguaje natural lo que buscás en San Telmo y dejá que la IA te muestre solo lo que importa.
Conclusión: San Telmo, la inversión que Buenos Aires no sabe que tiene
San Telmo es el barrio que combina historia, turismo y potencial de inversión de una manera que no tiene equivalente en CABA. Un 3 ambientes acá es a la vez una propiedad para vivir con identidad, un activo turístico con renta en dólares y una apuesta de valorización de largo plazo respaldada por la irreproducibilidad de su stock edilicio.
En 2026, con el mercado inmobiliario de CABA en recuperación y el tipo de cambio que volvió a hacer competitivos los precios en dólares frente al mundo, San Telmo vuelve a estar en el radar de los compradores más sofisticados. Los que compraron cuando el barrio era "el sur olvidado" hace veinte años son los que hoy tienen los activos más valiosos de la ciudad.
