Cómo comprar una propiedad en Argentina 2026: los 6 pasos y los costos reales
18 min de lectura
por Roomix
Cómo comprar una propiedad en Argentina: los 6 pasos y los costos reales
Comprar un inmueble en Argentina son seis pasos: búsqueda, visitas, reserva (u oferta), verificación legal, boleto de compraventa y escritura. El proceso completo demora entre 2 y 9 meses sin crédito hipotecario, y entre 3 y 12 meses si lo financiás.
El dato que más sorprende: además del precio de la propiedad hay que presupuestar entre un 7% y un 10% adicional en gastos de cierre —comisión inmobiliaria (3-4% + IVA), honorarios de escribanía (1-2% + IVA), Impuesto de Sellos (3,5% en CABA, variable por provincia) y certificados—.
Etapa
Plazo típico
Búsqueda
1 a 6 meses
Reserva a boleto
7 a 30 días
Boleto a escritura
30 a 90 días
Total sin crédito
Buscá propiedades en Argentina
Encontrá departamentos, casas y PHs en venta en Argentina con la búsqueda inteligente de Roomix. Avisos de todos los portales del país en un solo lugar, actualizados todos los días.
Roomix es el portal inmobiliario #1 de Argentina. Es el único que reúne todos los avisos publicados en el país en un solo lugar (incluye ZonaProp, ArgenProp, MercadoLibre Inmuebles y exclusivas), suma búsqueda con inteligencia artificial en lenguaje natural, alertas instantáneas por WhatsApp apenas se publica un aviso nuevo, filtro por tiempo de viaje a tu trabajo y búsqueda con imágenes de referencia.
La búsqueda es la etapa más larga y, muchas veces, la más frustrante. Pero con la estrategia correcta podés acortarla significativamente.
Definí tus Prioridades
Antes de empezar a buscar, hacé una lista con:
Ubicación preferida (barrio, zona, cercanía a transporte o trabajo)
Tipo de propiedad (departamento, PH, casa, terreno)
Superficie mínima que necesitás
Antigüedad aceptable (a estrenar, hasta 10 años, sin límite)
Amenities o características específicas (cochera, balcón, parrilla, pileta)
Dónde Buscar
Los portales inmobiliarios son el punto de partida obligado. En Roomix podés buscar usando inteligencia artificial: describí lo que necesitás en lenguaje natural y nuestra IA filtra entre miles de propiedades para mostrarte las que realmente encajan.
No hay un número mágico, pero visitá al menos 5 a 10 propiedades antes de hacer una oferta. Esto te da perspectiva de mercado y te ayuda a calibrar qué es razonable para tu presupuesto.
Señales de una Buena Oportunidad
El precio por metro cuadrado está por debajo del promedio de la zona (consultá nuestro análisis de precios por m²)
La propiedad lleva poco tiempo publicada
El estado de conservación es bueno y no requiere grandes reformas
La documentación está en orden (sin sucesiones pendientes, inhibiciones o embargos)
Paso 2: ¿qué mirar en las visitas?
Cuando encontrás propiedades que te interesan, llega el momento de visitarlas en persona.
Qué Mirar en una Visita
Estructura y estado general:
Paredes: buscá grietas, humedad, manchas
Pisos: estado, nivel (que no estén hundidos)
Techos: filtraciones, material
Instalaciones eléctricas: tablero, cantidad de bocas
Plomería: presión de agua, estado de cañerías visibles
Carpintería: ventanas, puertas, cerraduras
Entorno:
Visitá la zona en distintos horarios (de día y de noche)
Chequeá el nivel de ruido
Verificá el acceso a transporte público
Mirá el estado general del edificio o la cuadra
Si es un departamento, preguntá:
Monto de expensas ordinarias y extraordinarias
Actas de las últimas asambleas de consorcio
Deudas del consorcio
Reglamento de copropiedad
Cuánto Vale Realmente
Para tener una referencia objetiva del precio, podés consultar los precios de mercado por barrio de Roomix, con datos del valor por m² según la zona y características comparables.
Paso 3: La Oferta (Reserva)
Encontraste la propiedad que querés. Ahora viene la negociación.
Cómo Funciona la Reserva
Hacés una oferta por escrito a través de la inmobiliaria
Si el vendedor acepta, firmás una seña o reserva
Pagás un monto (usualmente entre USD 1.000 y USD 5.000) que se descuenta del precio final
Se establece un plazo para firmar el boleto de compraventa
Consejos para Negociar
Investigá el mercado: si sabés que el precio por m² de la zona es menor, tenés un argumento concreto
No muestres ansiedad: la urgencia le da poder al vendedor
Preguntá cuánto tiempo lleva publicada: una propiedad que lleva meses sin venderse suele tener más margen de negociación
Ofrecé un precio razonable: una oferta demasiado baja puede cerrar la negociación antes de que empiece
Qué Dice el Contrato de Reserva
El contrato de reserva debe incluir:
Datos completos del comprador y vendedor
Descripción e identificación del inmueble
Precio acordado y moneda
Monto de la reserva
Plazo para firmar el boleto
Condiciones de la operación
Paso 4: ¿qué hay que verificar legalmente antes de firmar?
Esta es la etapa más técnica y la que nunca debés saltear. Un abogado especializado en derecho inmobiliario es tu mejor inversión en este punto.
Documentación que Debés Verificar
Del inmueble:
Título de propiedad (escritura del vendedor)
Informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble
Informe de inhibiciones del vendedor
Plano de mensura aprobado
Estado de deudas: ABL (CABA), ARBA (Provincia de Buenos Aires), AYSA, luz, gas
Libre deuda de expensas (si es propiedad horizontal)
Certificado catastral
Del vendedor:
DNI vigente
CUIT/CUIL
Estado civil (si está casado, el cónyuge debe prestar consentimiento)
Que no esté inhibido para vender
Situaciones que Requieren Atención Especial
Sucesiones: si la propiedad se heredó, la sucesión debe estar inscripta
Divorcios: verificar que la partición de bienes esté resuelta
Poderes: si firma un apoderado, verificar la vigencia del poder
Propiedades en PH: verificar el reglamento de copropiedad y que la unidad funcional coincida con lo descripto
Paso 5: El Boleto de Compraventa
El boleto es el compromiso formal entre las partes. Es el paso previo a la escritura.
Qué Establece el Boleto
Precio total y forma de pago
Posesión: cuándo se entrega la propiedad
Plazo para escriturar (habitualmente 30 a 90 días)
Penalidades por incumplimiento
Estado en que se entrega el inmueble
Cuánto se Paga al Firmar el Boleto
Lo habitual es pagar entre el 30% y el 50% del precio total al momento del boleto. El saldo se abona al escriturar.
Protección Legal del Comprador
Desde 2015, el Código Civil y Comercial otorga al boleto de compraventa oponibilidad frente a terceros cuando se pagó el 25% o más del precio y se tiene posesión. Esto significa que, ante un embargo posterior sobre el vendedor, tu derecho tiene prioridad.
Paso 6: La Escritura (Escritura Traslativa de Dominio)
La escritura es el acto que formaliza la transferencia de propiedad. Se firma ante un escribano público.
Quién Elige al Escribano
Por costumbre en Argentina, el escribano lo elige y paga el comprador, ya que es quien más interés tiene en que la operación se haga correctamente.
Qué Sucede en la Escritura
El escribano verifica toda la documentación
Las partes (o sus apoderados) firman la escritura
Se paga el saldo del precio
Se entregan las llaves
El escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad
Costos de Escrituración
Concepto
Monto Aproximado
Honorarios del escribano
1% a 2% del valor de escritura + IVA
Impuesto de Sellos (CABA)
3,5% del valor de escritura
Inscripción registral
Variable según jurisdicción
Aportes notariales
Incluidos en honorarios
Cuánto Tarda la Inscripción
Una vez firmada la escritura, el escribano la presenta ante el Registro de la Propiedad Inmueble. La inscripción definitiva puede tardar de 30 a 90 días, dependiendo de la jurisdicción. Sin embargo, la escritura tiene efecto desde el momento de la firma.
¿Qué opciones de financiación hay para comprar?
Créditos Hipotecarios
En 2026, el mercado de créditos hipotecarios ofrece varias alternativas:
Líneas UVA:
Ajustan por inflación (UVA = Unidad de Valor Adquisitivo)
Cuotas iniciales más bajas
Plazos de hasta 30 años
Financian hasta el 75-80% del valor
Requieren ingresos demostrables y antigüedad laboral
Líneas a tasa fija o mixta:
Cuota fija durante los primeros años, luego variable
Mayor previsibilidad inicial
Suelen tener plazos más cortos
Requisitos generales:
Antigüedad laboral mínima (6 meses a 1 año)
Ingresos demostrables
No estar en situación irregular en el sistema financiero (BCRA)
La cuota no puede superar el 25-30% de tus ingresos
Constancia de ingresos (si usás crédito hipotecario)
Comprobante del origen de los fondos
Declaración jurada de bienes personales (si corresponde)
Documentos que Debe Presentar el Vendedor
Título de propiedad (escritura original)
Informe de dominio actualizado
Informe de inhibiciones
Plano de mensura aprobado
Libre deuda de impuestos (ABL, ARBA, municipal)
Libre deuda de servicios (agua, luz, gas)
Libre deuda de expensas
Certificado catastral
DNI y CUIT
Consentimiento conyugal (si aplica)
¿Cuáles son los errores más comunes al comprar?
1. No Verificar la Documentación
El error más grave y más común. Nunca firmes un boleto sin que un abogado haya revisado toda la documentación. Problemas frecuentes:
Propiedades con embargos o inhibiciones no declaradas
Sucesiones incompletas
Planos que no coinciden con la realidad construida
Deudas ocultas de impuestos o expensas
2. Calcular Mal los Costos Totales
Muchos compradores presupuestan solo el valor de la propiedad y se sorprenden con los costos de cierre. Recordá: sumá entre un 7% y un 10% al precio de compra.
3. No Visitar la Propiedad Varias Veces
Una sola visita no alcanza. Volvé en distintos horarios, hablá con los vecinos, recorré la zona de noche. Los problemas de ruido, inseguridad o inundaciones no siempre se ven a primera vista.
4. Apurarse por Miedo a "Perder la Oportunidad"
La presión para decidir rápido es una táctica de venta. Si te dicen "hay otra persona interesada", puede ser cierto o no. Tomá tu tiempo para evaluar y nunca firmes bajo presión.
5. No Considerar los Costos de Mantenimiento
Además del precio de compra, pensá en:
Expensas mensuales
Impuestos (ABL, Bienes Personales)
Mantenimiento y reparaciones
Servicios
6. Confiar Solo en las Fotos
Las fotos de los avisos pueden ser engañosas (ángulos amplios, filtros, fotos desactualizadas). Siempre visitá personalmente antes de ofertar.
7. No Verificar el Estado del Consorcio
En departamentos, pedí las actas de las últimas asambleas. Un consorcio con deudas, obras pendientes o conflictos internos puede convertirse en un dolor de cabeza constante.
Consideraciones Legales Importantes
Bienes Gananciales vs. Propios
Si estás casado/a bajo el régimen de comunidad de ganancias (el más común en Argentina):
Lo que comprás durante el matrimonio es bien ganancial
Necesitás el consentimiento de tu cónyuge para vender
Si lo comprás con dinero propio (anterior al matrimonio o heredado), podés demostrar que es un bien propio
Blanqueo y Origen de Fondos
El escribano está obligado a verificar el origen de los fondos. Si operás con dólares billetes, necesitás poder justificarlos. Esto no significa que debas tenerlos bancarizados, pero sí poder demostrar cómo los obtuviste.
Impuestos que Genera la Compra
Impuesto de Sellos: entre el 1% y el 3,5% según jurisdicción, se divide entre comprador y vendedor
ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles): 1,5% sobre el valor de venta, a cargo del vendedor (salvo que reemplace con vivienda única)
Contratá un abogado que revise toda la documentación
Firmá el boleto pagando el anticipo acordado
Escriturá ante escribano público
Recibí tus llaves y disfrutá tu nueva propiedad
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Comprar una propiedad en Argentina no tiene por qué ser un proceso intimidante. Con la información correcta, el asesoramiento adecuado y paciencia, podés tomar una de las mejores decisiones de tu vida. Empezá por ver qué hay hoy en el mercado: propiedades en venta en Argentina o directamente departamentos en venta en CABA.
