Hay un tipo de comprador que el mercado inmobiliario porteño no siempre tiene en el radar: la familia que necesita tres dormitorios reales, no le alcanza para los precios del norte de CABA y tiene la sabiduría de buscar en el oeste sin prejuicios. Para ese perfil, Villa Luro tiene una respuesta concreta en 2026: un precio de compra de $1.500 a $1.900 USD por metro cuadrado para un 4 ambientes, con la particularidad de incluir una oferta de PHs con patio que en otros barrios a este precio ya no existe.
Esta guía analiza en profundidad lo que significa comprar un 4 ambientes en Villa Luro: cuánto cuesta, qué espacio conseguís, cuáles son las mejores zonas del barrio, qué verificar antes de firmar y cuál es el potencial de valorización de esta zona en el mediano plazo.
Por qué Villa Luro para comprar un 4 ambientes
Villa Luro no es el barrio que aparece primero en los comparadores inmobiliarios cuando una familia busca un 4 ambientes. No tiene el marketing de Palermo ni la demanda de Caballito. Pero tiene algo que esos barrios ya no pueden ofrecer a sus precios: la posibilidad de comprar 110-130 m² reales, con tres dormitorios funcionales y potencialmente un patio o jardín propio, por menos de $200.000 USD.
Un 4 ambientes de 110 m² en Caballito cuesta entre $200.000 y $275.000 USD. En Palermo, entre $275.000 y $385.000 USD. En Villa Luro, ese mismo espacio está disponible entre $165.000 y $210.000 USD. La brecha de $40.000-$80.000 USD no es abstracta: es la diferencia entre comprar en efectivo con los ahorros acumulados o necesitar un crédito hipotecario que lleve décadas pagar.
Y Villa Luro tiene algo más que el precio: el barrio está en un proceso de consolidación real. La migración de familias desde Flores y Caballito —que ya no pueden pagar esos precios— hacia barrios del oeste como Villa Luro y Floresta viene generando una demanda sostenida que empuja los valores hacia arriba gradualmente. Comprar ahora, antes de que ese proceso complete su recorrido, es la lógica de inversión que tiene más sentido en este momento del mercado.
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El 4 ambientes en Villa Luro: qué espacio conseguís
Entender qué se compra con un 4 ambientes en Villa Luro requiere distinguir entre el stock de edificios históricos y las tipologías más especiales del barrio.
Distribución típica en edificios de los años 70-90
El stock principal de Villa Luro son edificios de hormigón y ladrillo construidos entre 1970 y 1990, con plantas significativamente más generosas que las actuales:
Living: 18-22 m². Independiente, con espacio real para muebles de living y área de juegos para niños.
Comedor: 12-16 m². Separado del living o integrado visualmente. Mesa para 6-8 personas sin problemas.
Dormitorio principal: 14-17 m². El más grande, con placard empotrado y ventana exterior. Muchos con balcón propio.
Dormitorio 2: 11-14 m². Funcional para hijo adolescente, abuelo o home office bien equipado.
Dormitorio 3: 10-12 m². Perfectamente habitable para niño menor o visitas frecuentes.
Cocina: 8-12 m² separada. Espacio para heladera, lavarropas, muebles completos.
Baño completo: 4-5 m² con bañadera o ducha, bidet, inodoro y vanitory.
Baño secundario o toilette: 2-4 m². Frecuente en esta tipología.
Balcón o galería: 6-10 m².
Total cubierto: 105-130 m².
Distribución en PHs con patio (la tipología distintiva del barrio)
Los PHs son la tipología que distingue a Villa Luro de muchos competidores del segmento. Su distribución es diferente:
Patio o jardín exclusivo: 15-40 m². El valor diferencial del PH. Espacio propio al aire libre, sin compartir con otros propietarios.
Planta horizontal: circulación directa sin ascensor, distribución más parecida a una casa que a un departamento.
Total cubierto: 100-120 m² más espacio exterior.
Carácter: mayor privacidad, mayor silencio, mayor sensación de amplitud total.
Un PH de 4 ambientes en Villa Luro con patio de 20 m² ofrece una experiencia de uso completamente diferente a un departamento en piso 5: los niños pueden salir al aire libre sin bajar a la calle, hay espacio para una parrilla, un pequeño jardín o simplemente mesas y sillas para vivir afuera en los meses cálidos.
Precios de compra de 4 ambientes en Villa Luro (Abril 2026)
El valor del m² para un 4 ambientes en Villa Luro oscila entre $1.500 y $1.900 USD, con variaciones según la zona, el estado del inmueble, la tipología y si hay extras como cochera o espacio exterior.
Valor del m² por tipo de unidad
Tipo / Situación
Precio m² (USD)
Unidad típica 4 amb (105-120 m²)
A reciclar, zona interna
$1.500 – $1.650
$157.500 – $198.000
Estándar en buen estado
$1.650 – $1.750
$173.250 – $210.000
PH con patio estándar
$1.700 – $1.850
$178.500 – $222.000
PH con jardín amplio o en buen estado
$1.750 – $1.900
$183.750 – $228.000
Reciclado reciente o nuevo
$1.800 – $1.900
$189.000 – $228.000
Con cochera incluida (+10-12%)
$1.750 – $1.950
$183.750 – $234.000
Comparación con barrios vecinos (4 ambientes, ~110 m²)
Barrio
Precio m² (USD)
4 ambientes 110 m²
Palermo
$2.500 – $3.500
$275.000 – $385.000
Caballito
$1.900 – $2.500
$209.000 – $275.000
Flores
$1.700 – $2.200
$187.000 – $242.000
Villa del Parque
$1.800 – $2.300
$198.000 – $253.000
Villa Luro
$1.500 – $1.900
$165.000 – $209.000
Floresta
$1.400 – $1.800
$154.000 – $198.000
El posicionamiento de Villa Luro es claro: más caro que Floresta y Liniers, más barato que Flores y muy por debajo de Caballito o Palermo. Para una familia que busca el equilibrio entre precio accesible y barrio consolidado con buenas infraestructuras, Villa Luro es el punto óptimo del corredor oeste.
Perfiles de comprador de 4 ambientes en Villa Luro
Familias que compran su primera vivienda grande
El perfil más frecuente. Una familia con dos o tres hijos que lleva años en un alquiler de 3 ambientes y ya no tiene espacio. Con $170.000-$200.000 USD —combinando ahorros con crédito hipotecario si aplica— pueden comprar un 4 ambientes en buen estado en Villa Luro, algo que en Caballito costaría $50.000-$75.000 más.
Familias que buscan PH con patio
Existe un segmento específico de compradores que tiene como condición innegociable el espacio exterior propio. Para esas familias, Villa Luro es uno de los pocos barrios de CABA donde la oferta de PHs con patio de 4 ambientes existe a precios racionales. En Flores o Caballito, los PHs de esa tipología están significativamente más caros.
Inversores de largo plazo
El 4 ambientes en Villa Luro tiene características que lo hacen atractivo para inversión: baja vacancia estructural (las familias que alquilan 3 dormitorios se quedan 4-6 años típicamente), estabilidad de inquilinos y un precio de entrada que permite rendimientos interesantes. Un inversor que compra hoy, alquila en $1.000.000 mensuales y espera la revalorización del barrio tiene una lógica sólida.
Familias multigeneracionales
Padres con hijos adultos que conviven, o abuelos que se integran al hogar: la configuración de tres dormitorios más living del 4 ambientes resuelve la privacidad dentro de la convivencia. Villa Luro, con sus edificios de plantas amplias, tiene la distribución correcta para eso.
Las mejores zonas para comprar un 4 ambientes en Villa Luro
Zona central residencial (Pola, Rojas, Fernández, Gualeguay)
El corazón de Villa Luro. La mayor concentración de edificios de los años 70-90 con plantas amplias de 4 ambientes y la mayoría de los PHs disponibles. Las calles son completamente residenciales, con baja circulación y arbolado significativo. Los valores están en franja media-baja del barrio ($1.550-$1.750/m²), la más accesible para esta tipología.
Para quién: Familias que priorizan tranquilidad y espacio por encima de la conectividad inmediata. Compradores que buscan PHs con patio.
Señal de compra: Un PH de 4 ambientes con patio de 20+ m² en esta zona, bien valuado y en buen estado, es una de las mejores compras que el mercado porteño ofrece en 2026 para familias con niños.
Límite con Flores (Av. Nazca, Av. Avellaneda, Fragata Sarmiento)
La franja este, más conectada y con mejor acceso a los servicios de Flores. Los precios son algo más altos ($1.700-$1.900/m²) pero la liquidez de mercado —tanto para vender como para alquilar— mejora. Para quien compra pensando en el mediano plazo con posibilidad de vender, esta zona tiene ventaja.
Para quién: Compradores con visión de inversión. Familias que dependen del transporte público y necesitan acceso a los colectivos de Av. Rivadavia y Av. Nazca.
Zona sur (hacia Av. Juan B. Justo, Condarco, Bacacay)
La franja más silenciosa del barrio, con precios en la franja baja-media ($1.500-$1.700/m²). Ideal para compradores que priorizan el precio y se mueven en auto. El acceso a los servicios del barrio es algo más limitado, pero la tranquilidad es máxima.
Para quién: Familias que trabajan desde casa y no necesitan moverse diariamente. Compradores con presupuesto más ajustado.
Análisis de rentabilidad: comprar para alquilar en Villa Luro
Variable
Valor
Precio de compra estimado
$185.000 USD
Gastos de escritura e impuestos (~3%)
$5.550 USD
Inversión total
$190.550 USD
Alquiler mensual estimado (4 amb. estándar)
~$980.000 ARS/mes
Alquiler anual promedio
~$11.760.000 ARS
Expensas y gastos propietario
-$720.000 ARS/año
Renta neta anual
~$11.040.000 ARS
Tipo de cambio referencia (Abril 2026)
~$1.050 ARS/USD
Renta neta anual en USD
~$10.514 USD
Gross yield en USD
~5,5% anual
El yield es competitivo con el promedio de CABA para esta tipología. Lo que distingue al 4 ambientes como inversión no es el rendimiento sino la estabilidad: las familias que alquilan 3 dormitorios se quedan en promedio 4-6 años, lo que reduce drásticamente los costos de rotación (comisiones, acondicionamiento, días vacíos) que erosionan el rendimiento neto de tipologías más pequeñas.
Potencial de valorización de Villa Luro
Villa Luro se encuentra en una dinámica de consolidación que los números respaldan. En los últimos tres años, el precio del m² en el barrio creció entre 12 y 18% en USD —superando la revalorización de barrios premium del norte que ya habían alcanzado su pico. Este diferencial responde a una migración real de familias que no pueden pagar los precios de Flores o Caballito y encuentran en Villa Luro el equilibrio correcto.
Los factores que sostienen esta tendencia:
Efecto derrame de Flores: Flores es el barrio comercial del sur-oeste de CABA con fuerte demanda histórica. A medida que los precios en Flores superan los $2.000-$2.200/m² para 4 ambientes, Villa Luro captura la demanda que no puede pagar esos valores pero quiere estar cerca.
Infraestructura ya instalada: Villa Luro tiene las escuelas, los servicios de salud, el comercio de proximidad y los espacios verdes necesarios para una familia. No es un barrio en construcción: es un barrio funcionando que todavía no fue "descubierto" completamente por el mercado.
PHs como factor diferencial: La oferta de PHs con patio en Villa Luro es un activo de mercado que no se replica fácilmente porque no se construyen PHs nuevos. La oferta es fija y la demanda por espacio exterior creció post-pandemia. Eso crea una escasez estructural que protege y empuja el precio de esta tipología.
Qué verificar antes de comprar un 4 ambientes en Villa Luro
Instalación eléctrica: El punto más crítico en edificios y PHs de los años 70-90. Los tableros originales no están dimensionados para el consumo actual de una familia grande (múltiples splits, PC, electrodomésticos). Verificá tablero con llave termomagnética por circuito, disyuntor diferencial y capacidad total de la unidad.
Instalaciones de gas: Especialmente en PHs donde las cañerías pueden tener antigüedad importante. Pedí el certificado de revisión o coordiná una inspección de gasista habilitado antes de comprometerte.
Estado del patio o jardín en PHs: Verificá que el espacio exterior esté libre de problemas: filtraciones a la unidad inferior (si hay sótano o planta baja bajo el patio), estado del solado, sistema de drenaje. Un patio mal mantenido puede ser costoso de reparar.
Distribución acústica de dormitorios: En una familia grande que convive, el aislamiento entre dormitorios importa. Verificá si los tabiques son de ladrillo (mejor) o de yeso (menor aislamiento). Especialmente relevante en PHs.
Humedad: Los edificios de los años 80 en Villa Luro pueden tener humedad en paredes perimetrales o filtraciones en último piso. Inspeccioná esquinas, muros exteriores y cielorrasos con atención.
Título y documentación del inmueble: Muchos PHs en el barrio tienen situaciones de dominio complejas (propiedad horizontal, subdivisiones no regularizadas). Verificá con escribano el título completo antes de comprometerte.
Estado del consorcio: Para edificios, pedí 12 meses de liquidaciones de expensas y el libro de actas del consorcio para detectar obras importantes pendientes o conflictos.
Proceso de compra de un 4 ambientes en Villa Luro
Búsqueda inicial: Explorá en Roomix con filtros de tipo de unidad (PH vs. departamento), precio y superficie. Los 4 ambientes en Villa Luro tienen una oferta limitada; configurá alertas para actuar rápido cuando aparezca algo.
Dos visitas mínimo: Una en día de semana (para evaluar el barrio en actividad) y otra en fin de semana. En la segunda visita llevá cinta métrica y verificá las medidas reales de cada ambiente.
Tasación independiente: Antes de comprometerte, consultá con un tasador o corredor inmobiliario de la zona para validar el precio pedido vs. el mercado actual.
Inspección técnica: Gasista para instalaciones de gas, electricista para el tablero. En PHs, también un arquitecto o albañil para evaluar el estado de los muros y el patio.
Estudio de títulos: Encargalo a tu escribano antes de comprometer dinero en el boleto. En Villa Luro hay PHs con situaciones de dominio que requieren atención específica.
Boleto de compraventa: Señal inicial del 10-20%, luego el saldo según lo acordado.
Escritura: Pago del saldo y costos de escrituración ante escribano.
Costos adicionales a calcular:
Honorarios del escribano: 1-2% del valor escriturado
Comisión inmobiliaria: habitualmente 4% total
Impuesto de sellos y costos de inscripción registral
Pros y contras de comprar un 4 ambientes en Villa Luro
Pros
Contras
Precio de entrada bajo para 3 dormitorios en CABA
Sin línea de subte propia
Oferta de PHs con patio difícil de replicar
Menor liquidez de mercado que barrios del norte
Barrio tranquilo, ideal para familias grandes
Edificios antiguos pueden requerir inversión en renovación
Potencial de valorización real en corredor oeste
Dinámica comercial más moderada que Flores
Baja vacancia estructural para inversores
Colegios privados de primer nivel en Flores, no en el barrio
Buena infraestructura de servicios en el barrio
PHs tienen situaciones de dominio complejas a veces
Acceso a autopistas (Acceso Oeste, AU Perito Moreno)
Stock de unidades nuevas casi inexistente
Preguntas frecuentes sobre comprar un 4 ambientes en Villa Luro
¿Cuánto cuesta comprar un 4 ambientes en Villa Luro en 2026?
El rango va desde $157.500 USD para una unidad a reciclar en zona interna hasta $234.000 USD para una reciclada con cochera. El rango más común para unidades en buen estado está entre $165.000 y $200.000 USD para 105-120 m².
¿Cuántos metros cuadrados tiene un 4 ambientes en Villa Luro?
Los edificios de los años 70-90 tienen plantas de 105-130 m², generosas para CABA. Los PHs rondan los 100-120 m² cubiertos más el espacio exterior. En todos los casos incluye 3 dormitorios separados, living, comedor, cocina y al menos un baño completo.
¿Se puede comprar un 4 ambientes en Villa Luro con crédito hipotecario?
Sí. Los bancos otorgan créditos hipotecarios en Villa Luro sin restricciones. Para un 4 ambientes de $185.000 USD, un crédito UVA podría cubrir hasta $140.000-$148.000 USD (75-80% del valor de tasación), requiriendo un ahorro propio de $37.000-$45.000 USD más los costos de escrituración.
¿Los PHs en Villa Luro tienen patio propio o compartido?
La mayoría de los PHs del barrio tienen patio o jardín exclusivo, no compartido. Es el gran diferencial del formato. Al visitar, verificá que el límite del patio esté claramente definido en los planos y que no haya servidumbres de paso u otras restricciones.
¿Cuál es el potencial de revalorización de Villa Luro?
El barrio viene mostrando revalorización del 12-18% anual en USD en los últimos tres años, impulsada por la migración de demanda desde barrios más caros del corredor oeste. El potencial a mediano plazo (3-5 años) es de continuar esa tendencia, especialmente para PHs con patio que tienen escasez estructural.
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Conclusión: Villa Luro, el entry point más accesible del oeste para familias que necesitan 3 dormitorios
Comprar un 4 ambientes en Villa Luro en 2026 es una de las pocas opciones del mercado porteño que combina precio de entrada razonable, espacio real (105-130 m² con distribuciones generosas), potencial de valorización fundamentado y una tipología —el PH con patio— que muy pocos barrios de CABA pueden ofrecer a este precio.
No es para todo el mundo: requiere adaptarse a un barrio sin subte propio y con menor dinámica nocturna que Palermo o Caballito. Pero para una familia que prioriza el espacio, la tranquilidad y el precio sobre la proximidad al centro, Villa Luro es hoy una de las apuestas más sólidas del corredor oeste.
Si los números cierran en tu presupuesto, el momento es este: antes de que el mercado incorpore completamente la valorización que la demanda real ya está generando.
