El mercado de alquileres en Buenos Aires atravesó un período de transformaciones profundas en los últimos años. La reforma de la Ley de Alquileres en 2023, la vuelta a los contratos cortos en dólares o pesos con actualización mensual, y la volatilidad macroeconómica generaron distorsiones que todavía se procesan en 2026. Almagro, en este contexto, se mantiene como uno de los barrios más demandados de CABA gracias a una combinación de factores que hacen que su mercado sea robusto y relativamente predecible.
Esta guía presenta los valores vigentes a agosto 2026, las tendencias que los explican y un análisis para distintos perfiles: quien busca alquilar para vivir, y quien considera al alquiler como inversión.
El mercado de alquileres en Almagro: contexto 2026
Por qué Almagro tiene demanda estructural
El atractivo de Almagro para el mercado de alquileres se sostiene en factores que no son coyunturales:
Subte Línea B: la cobertura del Subte B en Almagro (estaciones Carlos Gardel, Medrano y Ángel Gallardo) es el activo más importante del barrio para el mercado de alquileres. Acceder al microcentro en 15-20 minutos sin auto es un beneficio que los inquilinos valoran y pagan.
Corredor cultural de Corrientes: la proximidad a teatros, bares, librerías y la vida nocturna de Corrientes atrae a un perfil de inquilino con ingresos medios y medios-altos que está dispuesto a pagar más por la experiencia de vivir cerca de ese corredor.
Distancia a universidades: la UTN Medrano, la Facultad de Medicina de la UBA (Córdoba) y varias facultades de Barrio Norte generan una demanda estudiantil sólida que sostiene el mercado de monoambientes y 2 ambientes pequeños.
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: los PH con patio, los edificios art déco y las propiedades con volumen y altura no se encuentran con la misma frecuencia en otros barrios. Esto hace que la oferta de Almagro no sea sustituible fácilmente por propiedades de barrios más nuevos o más modernos.
La normativa y su efecto en los precios
La derogación de la Ley de Alquileres 27.551 en diciembre de 2023, mediante el DNU 70/2023, liberalizó el mercado y permitió contratos con cualquier duración, moneda y metodología de actualización acordada entre las partes. Esto tuvo efectos concretos:
Los contratos más cortos (6 a 12 meses) proliferaron
Los valores nominales en pesos subieron rápidamente para compensar la depreciación esperada
Algunos propietarios volvieron a cotizar en dólares, especialmente para PHs y propiedades premium
La actualización mensual por ICL o IPC se estableció como la fórmula más común para contratos en pesos
En Almagro, la combinación de actualización mensual y contratos de 12 a 24 meses es hoy la norma. Los contratos en dólares son más frecuentes en propiedades de mayor valor (PHs, 3 y 4 ambientes); en el conjunto de la zona, el 12% de los avisos de alquiler se publica en dólares.
Precios actualizados por tipología: agosto 2026
Los siguientes precios son valores de mercado vigentes para Almagro a agosto 2026, basados en los avisos de alquiler activos en la zona.
Promediando todos los avisos, el alquiler todo incluido (alquiler base + expensas) ronda los $855.000 por mes (unos USD 568 al tipo de cambio de referencia). Ya incluye expensas: no hace falta sumarle nada encima. Las expensas promedian $160.000 por mes, y el metro cuadrado de alquiler se ubica en torno a los $17.205/m² (USD 11/m²).
Datos de Roomix sobre 326 avisos activos en Almagro, actualizados a agosto 2026.
Por tipología, esto es el alquiler base, sin expensas:
Monoambientes
El monoambiente es la tipología más demandada en Almagro, especialmente por el segmento estudiantil y de profesionales jóvenes que trabajan solos. El alquiler base promedia $650.000 por mes (149 avisos en pesos). Un balcón, buena luminosidad o un edificio reciclado suelen empujar el precio por encima de ese promedio.
2 ambientes (departamentos de 1 dormitorio)
El alquiler base de un 2 ambientes promedia $700.000 por mes (143 avisos en pesos). Un edificio con amenities o reciclado, o un piso alto con balcón, se ubica por encima del promedio; un edificio antiguo sin reformar, por debajo.
3 ambientes (2 dormitorios)
El alquiler base de un 3 ambientes promedia $1.190.000 por mes (73 avisos en pesos).
4 ambientes y PHs
El alquiler base de un 4 ambientes promedia $1.600.000 por mes (18 avisos en pesos, una muestra chica: tomalo como orden de magnitud, no como precio exacto). Roomix no mide el precio del PH por separado del resto de las tipologías de 4 ambientes, pero el patrón habitual del barrio es que un PH reciclado con patio pide más que un departamento equivalente sin reformar.
Tendencias del mercado
El mercado de alquileres de Almagro en 2025-2026 muestra una recomposición sostenida de precios en términos reales: varios factores empujan los valores hacia arriba en poder adquisitivo, más allá del ajuste nominal por inflación.
Este fenómeno tiene causas múltiples:
Mayor competencia por las propiedades: la normalización del mercado post-reforma generó mayor actividad, con más inquilinos buscando simultáneamente. La oferta disponible en cualquier momento es menor que la demanda activa.
Recomposición de precios post-pandemia: la depresión del mercado en 2020-2021 generó un piso bajo del que los valores todavía se recuperan en términos reales.
Desinversión en nuevas construcciones: la construcción de nuevos edificios residenciales cayó en los últimos años, lo que reduce el ingreso de nueva oferta al mercado.
Reconversión para alquiler turístico: algunos propietarios prefieren plataformas como Airbnb para alquiler de corto plazo, retirando esas propiedades del mercado de alquiler tradicional.
Comparativa con barrios vecinos
Almagro se posiciona en el rango medio-alto de los barrios con los que compite. El alquiler base de un 2 ambientes en la zona promedia $700.000 por mes (ver la tabla más arriba). Frente a los barrios vecinos, el patrón que se observa año a año es consistente: Almagro es notablemente más barato que Palermo, se mueve en un rango parecido al de Villa Crespo y Caballito, y queda algo por encima de Boedo y Balvanera — aunque Boedo no tiene Subte directo, y eso lo hace menos conveniente para quienes dependen del transporte público. Para comparar los valores del día en cada barrio, lo más confiable es mirar el stock en vivo de cada zona en Roomix.
Lo que mueve el precio dentro de Almagro
No todos los departamentos de Almagro cuestan lo mismo. Dentro del barrio, las variables que más inciden en el precio son:
Distancia al Subte: cuanto más lejos de las estaciones Carlos Gardel, Medrano o Ángel Gallardo, más tiende a bajar el valor de alquiler.
Ruido: los departamentos sobre Corrientes o Rivadavia suelen tener precios más bajos que los equivalentes en calles internas, lo que puede ser atractivo para quienes toleran el ruido.
Año y calidad del edificio: los edificios posteriores a 2000 o reciclados suelen pedir más que edificios equivalentes de los años cuarenta o cincuenta en mal estado. Sin embargo, los edificios de época bien mantenidos (con hall cuidado, ascensor funcionando, fachada conservada) pueden competir en precio con edificios más modernos.
Orientación y luminosidad: los departamentos con buena orientación al norte o al este, con luz directa en las horas de la mañana, suelen pedir un plus sobre el promedio.
Patio o balcón: en el contexto post-pandemia, el espacio exterior privado agrega valor concreto. Un monoambiente con balcón puede valer lo mismo que un 2 ambientes sin balcón.
Tipos de unidades disponibles
El stock de alquiler en Almagro incluye una variedad mayor que en barrios más homogéneos:
Departamentos de edificio: la tipología más común. Planta baja a piso siete u ocho, con o sin cochera, con o sin balcón.
PHs: Almagro tiene una de las mayores ofertas de PH de CABA. Son propiedades en la última planta o en casas internas con patio propio. La demanda es alta y la oferta relativamente escasa, lo que mantiene los valores.
Departamentos en casas recicladas: algunas casas chorizo fueron divididas y reconvertidas en unidades independientes. Tienen carácter, techos altos y a veces patio compartido, a precios que pueden ser competitivos.
Unidades en edificios con amenities: en los años más recientes se construyeron algunos edificios con pileta, SUM y gym. Tienen una prima de precio y están más representados en las zonas lindantes con Villa Crespo.
Comprar para alquilar en Almagro
Para quien considera comprar en Almagro como inversión y alquilar, este es el panorama de precios de venta de la zona: el precio de venta promedio ronda los USD 125.000 (aproximadamente $188.750.000), sobre 1.797 avisos de venta activos, con un valor por m² de USD 2.115 (aproximadamente $3.194.231/m²).
Por cantidad de ambientes, el precio de venta promedia:
Tipo
Precio de venta
Avisos activos
Monoambiente / 1 amb.
USD 83.733
398
2 ambientes
USD 106.910
592
3 ambientes
USD 139.000
512
4 ambientes
USD 185.000
275
5 ambientes o más
USD 304.000
78
Cruzando este precio de compra con los valores de alquiler de la sección anterior, cada quien puede armar su propia cuenta de rentabilidad según la propiedad puntual que encuentre: el rendimiento varía mucho según el precio de compra real, el estado de la unidad y el financiamiento, así que Roomix no publica un rendimiento promedio único para la zona.
Los PH para reciclar suelen ofrecer más potencial de retorno para quien está dispuesto a invertir en la renovación, aunque el resultado puntual depende de cada propiedad.
Inventario actual
La oferta de alquiler en Almagro se mantiene activa: la liberalización del mercado post-reforma y la mejora en la rentabilidad llevaron a más propietarios a poner sus unidades en alquiler, especialmente en el segmento de 2 y 3 ambientes.
La demanda también se sostiene: la migración interna hacia CABA desde el GBA de profesionales que prefieren estar cerca de sus lugares de trabajo, y el crecimiento del segmento de alquiler de artistas y trabajadores creativos que eligen Almagro, mantienen el mercado activo.
El tiempo que tarda una propiedad en alquilarse varía mucho según el precio, la condición y la ubicación puntual dentro del barrio. En general, las propiedades bien posicionadas en precio se mueven más rápido que las que piden por encima del mercado.
Consejos para inquilinos que buscan en Almagro
Buscá fuera de las avenidas principales: las calles internas del barrio ofrecen una mejor calidad de vida y, a veces, precios similares o inferiores a los de los departamentos sobre Corrientes o Rivadavia.
Considerá el horario de la visita: visitar un departamento el sábado a las 11 de la noche no es lo mismo que hacerlo un martes al mediodía. Para evaluar el ruido, hacé la visita en horario de alta actividad.
PHs vs. departamentos: si tenés flexibilidad de presupuesto y valorás el espacio exterior, los PHs de Almagro son una de las mejores opciones de CABA en esta categoría de precio.
Actualizaciones: con contratos que actualizan mensualmente por ICL o IPC, proyectá el alquiler a 12 y 24 meses para evaluar si el presupuesto aguanta la variación esperada.
Buscá alquileres en Almagro con filtros por precio, ambientes y ubicación en Roomix:
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