El mercado de alquileres en Buenos Aires atravesó un período de transformaciones profundas en los últimos años. La reforma de la Ley de Alquileres en 2023, la vuelta a los contratos cortos en dólares o pesos con actualización mensual, y la volatilidad macroeconómica generaron distorsiones que todavía se procesan en 2026. Almagro, en este contexto, se mantiene como uno de los barrios más demandados de CABA gracias a una combinación de factores que hacen que su mercado sea robusto y relativamente predecible.
Esta guía presenta los valores vigentes a abril 2026, las tendencias que los explican y un análisis para distintos perfiles: quien busca alquilar para vivir, y quien considera al alquiler como inversión.
El mercado de alquileres en Almagro: contexto 2026
Por qué Almagro tiene demanda estructural
El atractivo de Almagro para el mercado de alquileres se sostiene en factores que no son coyunturales:
Subte Línea B: la cobertura del Subte B en Almagro (estaciones Carlos Gardel, Medrano y Ángel Gallardo) es el activo más importante del barrio para el mercado de alquileres. Acceder al microcentro en 15-20 minutos sin auto es un beneficio que los inquilinos valoran y pagan.
Corredor cultural de Corrientes: la proximidad a teatros, bares, librerías y la vida nocturna de Corrientes atrae a un perfil de inquilino con ingresos medios y medios-altos que está dispuesto a pagar más por la experiencia de vivir cerca de ese corredor.
Distancia a universidades: la UTN Medrano, la Facultad de Medicina de la UBA (Córdoba) y varias facultades de Barrio Norte generan una demanda estudiantil sólida que sostiene el mercado de monoambientes y 2 ambientes pequeños.
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: los PH con patio, los edificios art déco y las propiedades con volumen y altura no se encuentran con la misma frecuencia en otros barrios. Esto hace que la oferta de Almagro no sea sustituible fácilmente por propiedades de barrios más nuevos o más modernos.
La normativa y su efecto en los precios
La derogación de la Ley de Alquileres 27.551 en diciembre de 2023, mediante el DNU 70/2023, liberalizó el mercado y permitió contratos con cualquier duración, moneda y metodología de actualización acordada entre las partes. Esto tuvo efectos concretos:
Los contratos más cortos (6 a 12 meses) proliferaron
Los valores nominales en pesos subieron rápidamente para compensar la depreciación esperada
Algunos propietarios volvieron a cotizar en dólares, especialmente para PHs y propiedades premium
La actualización mensual por ICL o IPC se estableció como la fórmula más común para contratos en pesos
En Almagro, la combinación de actualización mensual y contratos de 12 a 24 meses es hoy la norma. Los contratos en dólares son más frecuentes en propiedades de mayor valor (PHs, 3 y 4 ambientes) y representan entre el 20 y el 30% del mercado del barrio.
Precios actualizados por tipología: abril 2026
Los siguientes precios son valores de mercado vigentes para Almagro en abril 2026, basados en el análisis de operaciones concretadas y publicaciones activas. Representan el rango predominante; las propiedades que quedan fuera de estos rangos existen pero son excepciones.
Monoambientes
El monoambiente es la tipología más demandada en Almagro, especialmente por el segmento estudiantil y de profesionales jóvenes que trabajan solos.
Características
Rango de precio (ARS/mes)
Monoambiente estándar, sin amenities
$440.000 - $560.000
Monoambiente con balcón o buena luminosidad
$520.000 - $620.000
Monoambiente reciclado / edificio nuevo
$580.000 - $680.000
Promedio de referencia: $510.000/mes.
2 ambientes (departamentos de 1 dormitorio)
Características
Rango de precio (ARS/mes)
2 ambientes estándar, edificio antiguo
$480.000 - $620.000
2 ambientes en buen estado, piso medio
$620.000 - $750.000
2 ambientes con amenities o reciclado
$700.000 - $880.000
Promedio de referencia: $660.000/mes.
3 ambientes (2 dormitorios)
Características
Rango de precio (ARS/mes)
3 ambientes estándar
$720.000 - $880.000
3 ambientes bien mantenido, buen piso
$850.000 - $1.050.000
3 ambientes premium, reciclado
$980.000 - $1.150.000
Promedio de referencia: $900.000/mes.
4 ambientes y PHs
Características
Rango de precio (ARS/mes)
4 ambientes estándar
$1.300.000 – $1.700.000
PH con patio, reciclado parcial
$1.100.000 - $1.300.000
PH grande con jardín, reciclado completo
$1.250.000 - $1.400.000
Promedio de referencia (PH reciclado): $1.250.000/mes.
Tendencias del mercado: +7% real en doce meses
El dato central del mercado de alquileres en Almagro en 2025-2026 es un incremento real de aproximadamente 7% anual en los valores de inicio de contrato. Esto significa que, descontando la inflación, los alquileres subieron en términos de poder adquisitivo.
Este fenómeno tiene causas múltiples:
Mayor competencia por las propiedades: la normalización del mercado post-reforma generó mayor actividad, con más inquilinos buscando simultáneamente. La oferta disponible en cualquier momento es menor que la demanda activa.
Recomposición de precios post-pandemia: la depresión del mercado en 2020-2021 generó un piso bajo del que los valores todavía se recuperan en términos reales.
Desinversión en nuevas construcciones: la construcción de nuevos edificios residenciales cayó en los últimos años, lo que reduce el ingreso de nueva oferta al mercado.
Reconversión para alquiler turístico: algunos propietarios prefieren plataformas como Airbnb para alquiler de corto plazo, retirando esas propiedades del mercado de alquiler tradicional.
Comparativa con barrios vecinos
Almagro se posiciona en el rango medio-alto de los barrios con los que compite. Esta tabla permite comparar el precio de referencia para un 2 ambientes estándar:
Barrio
2 ambientes promedio (ARS/mes)
Subte
Palermo
$780.000 - $900.000
B, D
Villa Crespo
$700.000 - $800.000
B
Almagro
$660.000 - $760.000
B
Caballito
$640.000 - $740.000
B
Boedo
$560.000 - $660.000
Sin subte
Balvanera
$520.000 - $640.000
A, B
Lectura del cuadro: Almagro es significativamente más barato que Palermo pero comparable con Caballito. La ventaja sobre Caballito es sutil en precio pero relevante en perfil cultural. La ventaja sobre Boedo es más marcada: Boedo es más barato pero no tiene Subte directo, lo que lo hace menos conveniente para quienes dependen del transporte público.
Lo que mueve el precio dentro de Almagro
No todos los departamentos de Almagro cuestan lo mismo. Dentro del barrio, las variables que más inciden en el precio son:
Distancia al Subte: cada cuadra adicional de distancia a las estaciones Carlos Gardel, Medrano o Ángel Gallardo reduce el valor de alquiler estimado en 1-2%. Un departamento a tres cuadras de la estación puede estar 5-6% más barato que uno a media cuadra.
Ruido: los departamentos sobre Corrientes o Rivadavia tienen precios 10-15% más bajos que los equivalentes en calles internas. Esto representa una diferencia de $60.000 a $100.000 por mes en un 2 ambientes, lo que puede ser atractivo para quienes toleran el ruido.
Año y calidad del edificio: los edificios posteriores a 2000 o reciclados tienen una prima de 15-25% sobre edificios equivalentes de los años cuarenta o cincuenta en mal estado. Sin embargo, los edificios de época bien mantenidos (con hall cuidado, ascensor funcionando, fachada conservada) pueden competir en precio con edificios más modernos.
Orientación y luminosidad: los departamentos con buena orientación al norte o al este, con luz directa en las horas de la mañana, tienen una prima de 5-10%.
Patio o balcón: en el contexto post-pandemia, el espacio exterior privado agrega valor concreto. Un monoambiente con balcón puede valer lo mismo que un 2 ambientes sin balcón.
Tipos de unidades disponibles
El stock de alquiler en Almagro incluye una variedad mayor que en barrios más homogéneos:
Departamentos de edificio: la tipología más común. Planta baja a piso siete u ocho, con o sin cochera, con o sin balcón.
PHs: Almagro tiene una de las mayores ofertas de PH de CABA. Son propiedades en la última planta o en casas internas con patio propio. La demanda es alta y la oferta relativamente escasa, lo que mantiene los valores.
Departamentos en casas recicladas: algunas casas chorizo fueron divididas y reconvertidas en unidades independientes. Tienen carácter, techos altos y a veces patio compartido, a precios que pueden ser competitivos.
Unidades en edificios con amenities: en los años más recientes se construyeron algunos edificios con pileta, SUM y gym. Tienen una prima de precio y están más representados en las zonas lindantes con Villa Crespo.
Rendimiento para inversores: 5,5% a 7% bruto en dólares
Para quien considera comprar en Almagro como inversión y alquilar, el análisis es favorable en el contexto 2026.
Precio de compra de referencia:
Departamento estándar usado: USD 1.600 - 2.100/m²
PH reciclado: USD 1.800 - 2.400/m²
Alquiler mensual en dólares (usando el tipo de cambio oficial como referencia):
2 ambientes estándar: USD 680 - 760/mes (aproximado según cotización)
PH reciclado 3 ambientes: USD 900 - 1.200/mes
Rendimiento bruto anual: entre el 5,5% y el 7% en dólares, según la tipología y el estado de la propiedad. Este rendimiento está en línea o por encima de la media de CABA y es competitivo en el contexto de inversión inmobiliaria regional.
Los PH para reciclar ofrecen el mayor potencial de retorno: comprar a USD 1.400-1.600/m², invertir en la renovación, y alquilar o vender a USD 2.200-2.600/m² es una ecuación que ha funcionado bien en Almagro en los últimos años.
Vacancia: la vacancia en Almagro para propiedades bien ubicadas y en buen estado es baja, estimada en 4-6% anual (equivalente a 2-3 semanas por año sin inquilino). Para propiedades de menor calidad o peor ubicadas, puede llegar al 10-12%.
Inventario actual: más oferta que en 2024, demanda sostenida
El inventario de propiedades en alquiler en Almagro en el primer trimestre de 2026 muestra un aumento respecto a 2024. La liberalización del mercado y la mejora en la rentabilidad llevaron a más propietarios a poner sus unidades en alquiler, especialmente en el segmento de 2 y 3 ambientes.
Sin embargo, la demanda también creció: la migración interna hacia CABA desde el GBA de profesionales que prefieren estar cerca de sus lugares de trabajo, y el crecimiento del segmento de alquiler de artistas y trabajadores creativos que eligen Almagro, mantienen el mercado equilibrado.
El tiempo promedio en el mercado antes de concretarse un alquiler es de 12 a 25 días para propiedades bien posicionadas en precio. Las propiedades que tardan más de 40 días suelen tener algún problema de precio, condición o ubicación.
Consejos para inquilinos que buscan en Almagro
Buscá fuera de las avenidas principales: las calles internas del barrio ofrecen una mejor calidad de vida y, a veces, precios similares o inferiores a los de los departamentos sobre Corrientes o Rivadavia.
Considerá el horario de la visita: visitar un departamento el sábado a las 11 de la noche no es lo mismo que hacerlo un martes al mediodía. Para evaluar el ruido, hacé la visita en horario de alta actividad.
PHs vs. departamentos: si tenés flexibilidad de presupuesto y valorás el espacio exterior, los PHs de Almagro son una de las mejores opciones de CABA en esta categoría de precio.
Actualizaciones: con contratos que actualizan mensualmente por ICL o IPC, proyectá el alquiler a 12 y 24 meses para evaluar si el presupuesto aguanta la variación esperada.
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