Para inversores inmobiliarios que buscan renta en CABA, Flores tiene un argumento claro: el precio de entrada más bajo del corredor central, con demanda de alquiler sostenida y baja rotación de inquilinos. No es el barrio de mayor revalorización de CABA — ese lugar lo disputan Palermo y Belgrano — pero para flujo de caja estable con capital inicial reducido, Flores funciona.
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El mercado de Flores desde la perspectiva del inversor
Precio de compra: el más bajo del corredor central
Tipo
Precio de venta
Avisos activos
Monoambiente / 1 amb.
USD 75.000
154
2 ambientes
USD 86.000
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Datos de Roomix sobre 299 avisos activos en Flores, actualizados a agosto 2026.
Flores permite entrar al mercado de alquiler de CABA con el menor capital inicial del corredor central — relevante para inversores que priorizan la diversificación (comprar 2 unidades en Flores vs. 1 en Palermo con el mismo presupuesto).
Precio de alquiler: moderado pero consistente
Tipo
Alquiler base (sin expensas)
Avisos en pesos
Monoambiente / 1 amb.
$600.000
118
2 ambientes
$680.000
131
3 ambientes
$950.000
86
4 ambientes
$1.300.000
21
5 ambientes o más
$2.400.000
15
El alquiler promedio de la zona, expensas incluidas, ronda los $835.000 ARS (USD 554) por mes, con una expensa promedio de $170.000. El precio por m² de alquiler está en torno a $15.789/m² (USD 10/m²).
Relación entre precio de compra y alquiler
Comprar en Flores exige mucho menos capital que en Palermo o Belgrano, mientras el alquiler que puede cobrarse no cae en la misma proporción — eso mejora la relación precio/renta frente a los barrios con entrada más cara del corredor central. El rendimiento efectivo en dólares depende del tipo de cambio vigente al momento del cálculo, y el rendimiento neto además descuenta expensas del propietario, ABL, Rentas y mantenimiento — todos gastos que reducen el bruto antes de llegar al bolsillo del inversor.
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La ventaja de la baja vacancia en Flores
Demanda sostenida de clase media trabajadora
Flores tiene una demanda de alquiler estructural y estable: familias de clase media, trabajadores del corredor central de CABA, empleados públicos, jubilados con haber medio-alto. Esta demanda no es cíclica ni depende del mercado de nómades o estudiantes universitarios — es demanda base de largo plazo.
Baja rotación: inquilinos de perfil familiar con menor propensión al cambio frecuente
Vacancia baja: la demanda supera la oferta de unidades bien mantenidas a precio competitivo
Contratos más largos: inquilinos con arraigo barrial firman contratos de mayor duración en promedio
Cómo se compara el perfil de demanda con otros barrios
Frente a otros barrios de CABA, el perfil de demanda de Flores es más estable: mientras Palermo depende de un público más mixto y rotativo (nómades digitales, jóvenes, alquiler temporario) y San Telmo tiene fuerte peso turístico, Flores y Caballito comparten una demanda familiar y laboral de largo plazo, con menor rotación de inquilinos.
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Qué tipo de unidad conviene comprar en Flores para alquilar
Monoambiente bien ubicado (la mejor relación precio/yield)
El monoambiente en Flores es la unidad con mejor relación entre precio de compra y precio de alquiler:
Precio de entrada más bajo del corredor (en torno a USD 75.000)
Demanda amplia (solteros, parejas jóvenes, jubilados que reducen)
Mayor facilidad de reventa
La clave: edificio con ascensor en funcionamiento confiable, en calle interna o sobre avenida con acceso al Subte A.
2 ambientes para familias (perfil de largo plazo)
El 2 ambientes atrae inquilinos con mayor estabilidad y menor rotación:
Familias con 1-2 hijos pequeños
Parejas que buscan espacio permanente
Mayor dificultad de salida del inquilino → contratos más largos
Unidades para refaccionar (mayor yield posible)
En Flores hay oferta de unidades sin refaccionar (años 70-80) a precios por debajo del mercado. Para inversores dispuestos a refaccionar antes de alquilar, el diferencial puede mejorar el yield. Verificar el estado de la estructura, las instalaciones eléctricas y el estado de las expensas del consorcio.
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Costos de transacción al comprar en Flores (CABA)
Sellos (Impuesto de Sellos CABA): 3,6% del valor de escritura
Honorarios inmobiliarios: 3-4% del precio de venta (comprador) + 3-4% (vendedor)
Gastos notariales y registro: 1-1,5%
ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles): aplica para personas físicas que no son su única propiedad
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Preguntas frecuentes
¿Flores revalúa bien históricamente?
La revalorización de Flores en dólares ha sido moderada — por debajo de Palermo o Belgrano, en línea con Caballito y Almagro. La ventaja de Flores no está en la revalorización sino en el precio de entrada bajo y el yield relativamente superior.
¿Vale la pena comprar para alquilar en pesos o en dólares?
El mercado de alquiler residencial en Argentina opera en pesos. El rendimiento en dólares está atado a la evolución del tipo de cambio. Inversores que buscan cobertura dólar suelen comparar el yield en pesos con la depreciación del peso — en períodos de alta inflación, el alquiler ajustado puede mantener poder adquisitivo, pero la ecuación tiene incertidumbre estructural.
¿Qué zonas de Flores son mejores para invertir?
Las zonas más demandadas para alquiler en Flores están en el eje del Subte A (entre estaciones Flores y San Pedrito), las calles internas próximas a Av. Rivadavia con buen acceso al transporte, y el entorno del Parque Chacabuco.
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Conclusión: Flores ofrece el precio de entrada más bajo del corredor central (monoambiente en torno a USD 75.000), alquileres consistentes y baja vacancia gracias a la demanda estable de clase media trabajadora; la revalorización en dólares es moderada pero el flujo de caja es consistente
Para inversores que buscan rendimiento en CABA con el menor capital inicial del corredor central, Flores es la opción más eficiente. La baja vacancia y la demanda base sostenida hacen de Flores una apuesta de renta estable sobre revalorización acelerada.
