Boleto de Compraventa en Argentina 2026: Qué Es, Cláusulas y Seña
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por Roomix
Boleto de Compraventa en Argentina 2026: Qué Es, Cláusulas y Seña
Respuesta corta: el boleto de compraventa es el contrato privado previo a la escritura en el que comprador y vendedor fijan precio, plazos y forma de pago. No transfiere la propiedad —eso pasa recién con la escritura y su inscripción registral—, pero sí obliga a las dos partes a escriturar. Está regulado en los artículos 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial: si el comprador de buena fe pagó al menos el 25% del precio, el boleto es oponible a terceros y lo protege frente a embargos posteriores.
El boleto de compraventa es uno de los documentos más importantes en una operación inmobiliaria en Argentina. Es el compromiso formal entre comprador y vendedor antes de llegar a la escritura definitiva. Acá te explicamos qué es, qué debe incluir, cómo funciona la seña, cuáles son tus derechos y cómo es el proceso desde el boleto hasta la escrituración.
¿Qué Es un Boleto de Compraventa?
El boleto de compraventa es un contrato privado entre comprador y vendedor que establece las condiciones de la operación de compraventa de un inmueble. Funciona como un compromiso bilateral: ambas partes se obligan a concretar la operación en los términos pactados.
Naturaleza Jurídica
En el derecho argentino, el boleto de compraventa:
Es un contrato preliminar que obliga a ambas partes a celebrar la escritura pública
No transfiere la propiedad (eso ocurre recién con la escritura e inscripción registral)
Otorga al comprador un derecho personal
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Tiene fuerza de ley entre las partes (artículo 959 del Código Civil y Comercial)
Es oponible a terceros en ciertas condiciones (si se inscribe y se pagó el 25% del precio)
Marco Legal
El boleto de compraventa está regulado por:
Código Civil y Comercial de la Nación: artículos 1170 a 1171 (compraventa de inmuebles), 994 a 996 (contratos preliminares)
Artículo 1170: establece que el boleto de compraventa de inmuebles tiene efectos legales propios
Artículo 1171: protección del comprador de buena fe que pagó al menos el 25% del precio
Para Qué Sirve
Fijar las condiciones de la operación (precio, plazos, forma de pago)
Asegurar el compromiso de ambas partes
Dar tiempo para reunir la documentación necesaria para la escritura
Proteger al comprador frente a embargos posteriores (si pagó el 25% y tiene posesión)
Permitir la posesión anticipada del inmueble (si así se pacta)
¿Qué Debe Incluir un Boleto de Compraventa?
Cláusulas Esenciales
Todo boleto de compraventa debe contener como mínimo:
1. Identificación de las Partes
VENDEDOR:
Nombre y apellido: ____________________
DNI: ____________________
CUIT/CUIL: ____________________
Estado civil: ____________________
Domicilio real: ____________________
COMPRADOR:
Nombre y apellido: ____________________
DNI: ____________________
CUIT/CUIL: ____________________
Estado civil: ____________________
Domicilio real: ____________________
Si alguna de las partes actúa mediante apoderado, debe indicarse el poder y sus datos de inscripción.
2. Descripción del Inmueble
La identificación debe ser precisa e inequívoca:
Dirección completa: calle, número, piso, departamento, localidad, provincia
Datos catastrales: partida inmobiliaria, nomenclatura catastral
Datos registrales: matrícula del Registro de la Propiedad, número de inscripción
Superficie: cubierta, semicubierta y descubierta según plano
Linderos: descripción de los límites del terreno
Destino: uso actual del inmueble
Mejoras y accesorios: cochera, baulera, si están incluidos
3. Precio y Forma de Pago
Precio total de la operación: USD ____________________
Forma de pago:
a) Seña: USD __________ (pagada en este acto)
b) Refuerzo de seña: USD __________ (a pagar el día __/__/____)
c) Saldo contra escritura: USD __________
Es fundamental especificar:
Moneda: dólares estadounidenses o pesos argentinos
Tipo de dólares: billete cara grande, MEP, etc.
Desglose de cada pago: montos y fechas exactas
Medio de pago: efectivo, transferencia, cheque certificado
4. Seña o Señal
La seña es un pago inicial que tiene implicaciones legales importantes (más detalle abajo).
5. Plazo para Escriturar
Las partes se comprometen a firmar la escritura traslativa
de dominio dentro de los ____ días corridos desde la firma
del presente boleto, es decir, antes del día __/__/____.
6. Escribano Interviniente
La escritura será otorgada por el/la escribano/a
____________________, titular del Registro Notarial N° ____,
con oficina en ____________________.
Generalmente, el comprador elige al escribano salvo que haya un crédito hipotecario (en ese caso, suele ser el escribano del banco).
7. Estado de Ocupación
Indicar si el inmueble se entrega:
Libre de ocupantes al momento del boleto
Libre al momento de la escritura
Ocupado (por locatario, por el propio vendedor, etc.)
8. Gravámenes y Deudas
El vendedor declara que el inmueble se encuentra libre de:
- Todo gravamen, embargo, inhibición o restricción
- Deudas de expensas, ABL, impuestos y servicios
- Toda deuda u obligación que pueda afectar la transferencia
Se acompaña:
- Informe de dominio expedido el día __/__/____
- Informe de inhibiciones expedido el día __/__/____
- Libre deuda de expensas al día __/__/____
- Libre deuda de ABL/impuesto inmobiliario
9. Posesión
Establecer cuándo el comprador toma posesión del inmueble:
Al firmar el boleto (posesión anticipada)
Al firmar la escritura (lo más común)
En una fecha específica posterior a la escritura
Cláusulas Adicionales Recomendadas
Cláusula penal: multa en caso de incumplimiento
Condición suspensiva por crédito: si el comprador financia con hipoteca, el boleto puede quedar sujeto a la aprobación del crédito
Mediación y jurisdicción: forma de resolver conflictos
Gastos: quién paga cada gasto (escritura, certificados, comisión inmobiliaria)
Estado del inmueble: detalle de reparaciones pendientes o vicios conocidos
Seña vs. Señal: Diferencias Clave
Este es uno de los aspectos más importantes y más confusos del boleto de compraventa.
Seña Confirmatoria
Es la más utilizada en la práctica inmobiliaria argentina. Funciona como un adelanto del precio que confirma la operación.
Características:
Se imputa al precio total (es parte del pago)
No permite arrepentimiento: si no se cumple, hay que reclamar judicialmente
Es la opción más segura para ambas partes
Es la que se presume salvo que se aclare lo contrario en el Código Civil y Comercial
Seña Penitencial (con derecho de arrepentimiento)
Permite a cualquiera de las partes arrepentirse de la operación, con consecuencias económicas.
Si se arrepiente el comprador:
Pierde la seña entregada
Si se arrepiente el vendedor:
Debe devolver la seña más otro tanto (es decir, el doble)
Ejemplo:
Si la seña fue de USD 10.000:
Comprador se arrepiente: pierde USD 10.000
Vendedor se arrepiente: debe devolver USD 20.000 (los 10.000 de la seña + otros 10.000)
Cuál Elegir
Tipo
Comprador
Vendedor
Cuándo Usar
Confirmatoria
Mayor seguridad, no puede arrepentirse
Mayor seguridad, no puede arrepentirse
Cuando ambos están seguros de la operación
Penitencial
Puede arrepentirse (pierde la seña)
Puede arrepentirse (devuelve el doble)
Cuando hay dudas o se necesita tiempo para definir
Monto Habitual de la Seña
Lo habitual es entre el 3% y el 10% del precio total
En operaciones con crédito hipotecario, puede ser menor
Cuanto mayor sea la seña, mayor el compromiso
Importante
Si el boleto no aclara qué tipo de seña es, el Código Civil y Comercial presume que es confirmatoria. Si querés que sea penitencial (con arrepentimiento), debe decirlo expresamente.
Derechos y Obligaciones de las Partes
Derechos del Comprador
Exigir la escrituración en el plazo pactado
Tomar posesión del inmueble según lo acordado
Recibir el inmueble libre de deudas, gravámenes y ocupantes (salvo acuerdo)
Oponibilidad frente a terceros: si pagó el 25% del precio, el boleto es oponible incluso en caso de embargo posterior sobre el inmueble (art. 1170 CCyC)
Demandar cumplimiento o resolver el contrato ante incumplimiento del vendedor
Derechos del Vendedor
Cobrar el precio en los plazos pactados
Retener el inmueble hasta recibir el pago total
Exigir la escrituración (el comprador también está obligado)
Resolver el contrato si el comprador no cumple con los pagos
Obligaciones del Comprador
Pagar el precio en la forma y plazos pactados
Concurrir a la escrituración
Abonar los gastos que le correspondan (escritura, sellos)
Aceptar el inmueble en el estado pactado
Obligaciones del Vendedor
Entregar el inmueble en las condiciones pactadas
Otorgar la escritura traslativa de dominio
Entregar la documentación necesaria (título, planos, reglamento)
Garantizar que el inmueble está libre de gravámenes y deudas
Pagar los gastos que le correspondan (ITI, certificados)
Errores y Trampas Comunes
1. No Verificar el Informe de Dominio
El error: firmar el boleto sin pedir un informe de dominio actualizado.
El riesgo: el inmueble puede tener embargos, hipotecas, inhibiciones o estar a nombre de otra persona.
La solución: siempre pedí un informe de dominio y de inhibiciones del Registro de la Propiedad Inmueble con fecha reciente (no más de 15-30 días).
2. No Verificar el Estado de Deudas
El error: asumir que el inmueble está libre de deuda.
El riesgo: heredás deudas de ABL, expensas, servicios.
La solución: exigí libre deuda de ABL, expensas, agua, luz y gas antes de firmar.
3. No Especificar el Tipo de Seña
El error: escribir simplemente "se entrega una seña de USD X".
El riesgo: si no se aclara, se presume confirmatoria. Si querías poder arrepentirte, perdiste esa opción.
La solución: indicar expresamente si la seña es confirmatoria o penitencial (a cuenta de precio y como seña, con derecho de arrepentimiento).
4. Firmar sin Asesoramiento Legal
El error: firmar el boleto sin que un abogado lo revise.
El riesgo: cláusulas abusivas, condiciones desfavorables, omisiones que te perjudican.
La solución: siempre consultá a un abogado especialista en derecho inmobiliario antes de firmar. El costo de la consulta es mínimo comparado con lo que está en juego.
5. No Incluir Condición Suspensiva por Crédito
El error: si comprás con crédito hipotecario, firmar el boleto sin incluir una cláusula que lo condicione a la aprobación del crédito.
El riesgo: si el banco no aprueba el crédito, perdés la seña.
La solución: incluir una cláusula que establezca que si el crédito no se aprueba dentro de un plazo razonable, el boleto queda sin efecto y se devuelve la seña.
6. Plazos Demasiado Cortos o Vagos
El error: no poner fecha límite para escriturar o poner un plazo irreal.
El riesgo: la operación se estanca indefinidamente o no tenés plazo para reclamar.
La solución: fijar una fecha concreta para la escrituración y establecer qué pasa si no se cumple.
7. No Detallar el Estado del Inmueble
El error: no describir en qué estado se entrega el inmueble.
El riesgo: el vendedor entrega el inmueble en peores condiciones que las esperadas.
La solución: incluir una cláusula que describa el estado actual, idealmente con un acta de constatación o fotos anexas.
Del Boleto a la Escritura: Paso a Paso
Paso 1: Negociación y Reserva
Antes del boleto, suele firmarse una reserva con la inmobiliaria:
El comprador entrega un monto menor (USD 1.000-5.000 generalmente)
Se "reserva" la propiedad por un plazo corto (7-15 días)
Se negocia el precio y las condiciones
Si se llega a un acuerdo, se pasa al boleto
Si no, se devuelve la reserva
Paso 2: Firma del Boleto de Compraventa
Se firma el boleto con las condiciones definitivas:
Se entrega la seña (3-10% del precio)
Se fija la fecha de escrituración
Se designa al escribano
Se pactan los pagos intermedios si los hubiera
Paso 3: Período Intermedio (entre boleto y escritura)
Durante este período (típicamente 30-90 días):
El escribano:
Solicita certificados de dominio y de inhibiciones
Verifica la cadena de títulos (que el vendedor sea legítimo propietario)
Confirma que no hay deudas, gravámenes ni embargos
Pide libre deuda de expensas, ABL, impuestos y servicios
Prepara la minuta (borrador de la escritura)
El comprador:
Reúne el saldo del precio
Si hay crédito, avanza con la aprobación del banco
Verifica el estado del inmueble
El vendedor:
Obtiene los certificados de libre deuda
Entrega la documentación al escribano
Cancela cualquier deuda pendiente
Paso 4: Firma de la Escritura
El día de la escritura:
Las partes se reúnen en la escribanía
El escribano lee la escritura completa
El comprador paga el saldo del precio
El vendedor entrega las llaves
Ambas partes firman la escritura
Se pagan los gastos e impuestos correspondientes
Paso 5: Inscripción Registral
Después de la firma:
El escribano presenta la escritura al Registro de la Propiedad Inmueble
Se inscribe la transferencia de dominio a nombre del comprador
Se inscribe la hipoteca si hay crédito bancario
El comprador se convierte en titular registral del inmueble
Tiempo de inscripción: generalmente 30-90 días hábiles (la escritura tiene efecto retroactivo a la fecha de firma).
Resumen de Tiempos
Etapa
Tiempo Estimado
Reserva
7-15 días
Del boleto a la escritura
30-90 días
Firma de escritura
1 día
Inscripción registral
30-90 días hábiles
Total (reserva a inscripción)
3-6 meses
¿Quién Paga Qué en los Gastos de la Operación?
Concepto
Quién Paga
Porcentaje Aproximado
Comisión inmobiliaria
Comprador y/o vendedor (según zona)
3-4% cada parte
Escribanía
Comprador
1-2%
Impuesto de sellos
Mitad y mitad (o según acuerdo)
1,5-3,5%
ITI (Impuesto Transferencia Inmuebles)
Vendedor
1,5%
Certificados registrales
Vendedor
Variable
Inscripción registral
Comprador
0,5-1%
Preguntas Frecuentes
El boleto de compraventa es lo mismo que la escritura?
No. El boleto es un contrato privado que compromete a las partes. La escritura es el acto formal ante escribano que efectivamente transfiere la propiedad. Sin escritura, no sos propietario ante el Registro.
Puedo vender con solo boleto (sin escritura)?
Técnicamente, se puede "ceder" un boleto de compraventa a un tercero. Sin embargo, esto genera inseguridad jurídica y no es recomendable. Lo ideal es siempre llegar a la escritura.
Qué pasa si el vendedor no quiere escriturar?
Podés demandarlo judicialmente por escrituración forzada. El juez puede ordenar al vendedor que otorgue la escritura o, en su defecto, firmarla el juez en su nombre. Es un proceso que puede llevar meses o años.
Y si el comprador no paga el saldo?
El vendedor puede intimar al comprador a pagar y, si no cumple, resolver el contrato y retener la seña como indemnización.
Necesito abogado para firmar un boleto?
No es obligatorio, pero es altamente recomendable. Un abogado puede detectar problemas en el título, cláusulas abusivas o riesgos que no son evidentes para alguien sin formación legal.
Cuánto cuesta un boleto de compraventa?
El boleto en sí no tiene un costo fijo. Si lo redacta un abogado, los honorarios rondan el 1-2% del valor de la operación. Si lo redacta la inmobiliaria, puede estar incluido en la comisión.
El boleto se inscribe en algún registro?
No es obligatorio, pero se puede anotar en el Registro de la Propiedad para mayor protección del comprador. Esto es especialmente relevante si pagaste el 25% del precio, ya que lo hace oponible a terceros.
Conclusión
El boleto de compraventa es un paso fundamental en la compra de una propiedad en Argentina. Firmarlo correctamente, con todas las cláusulas necesarias y con asesoramiento profesional, te protege y te asegura una operación exitosa. Nunca firmes un boleto sin entenderlo completamente y sin verificar la situación legal y de deuda del inmueble.
