Depósito de Alquiler en Argentina: Qué Es, Cuánto Es y Cómo Recuperarlo
12 min de lectura
por Roomix
Depósito de Alquiler en Argentina: Qué Es, Cuánto Es y Cómo Recuperarlo
El depósito de alquiler (también llamado "mes de depósito") es uno de los costos iniciales más importantes al alquilar en Argentina. Genera muchas dudas: cuánto pueden pedirte, qué pasa con esa plata durante el contrato, cómo se actualiza y qué tiene que pasar para que te lo devuelvan. En esta guía te explicamos todo lo que necesitás saber.
Qué es el Depósito de Alquiler
El depósito de alquiler es una suma de dinero que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato como garantía de cumplimiento. Funciona como un respaldo económico: si el inquilino causa daños al inmueble o deja deudas, el propietario puede usar el depósito para cubrir esos costos.
Es importante entender que el depósito no es un pago adicional por el alquiler. Es una garantía que debería volver al inquilino al finalizar el contrato, siempre y cuando haya cumplido con sus obligaciones.
Depósito vs. Garantía: No Son lo Mismo
Mucha gente confunde estos términos, pero son cosas distintas:
Concepto
Depósito
Garantía
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En la mayoría de los contratos, se piden ambos: depósito + garantía. Son complementarios.
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Marco Legal del Depósito
La Situación Actual (Post DNU 70/2023)
Con la derogación de la Ley 27.551, el depósito de alquiler volvió a regirse por el Código Civil y Comercial de la Nación y, fundamentalmente, por lo que acuerden las partes en el contrato.
Antes (Ley 27.551 vigente):
El depósito no podía superar 1 mes de alquiler
Debía devolverse actualizado por el mismo índice que el alquiler
Estas eran normas obligatorias, no se podían modificar por contrato
Ahora (marco actual):
No hay límite legal para el monto del depósito
Las condiciones de actualización y devolución se pactan en el contrato
Mayor libertad de negociación, pero también menor protección automática
Qué Dice el Código Civil y Comercial
El Código Civil y Comercial no tiene artículos específicos sobre el depósito de alquiler de vivienda. Lo que sí establece:
Las partes pueden pactar libremente las condiciones
El depósito debe tener una causa legítima (no es un cobro arbitrario)
La buena fe contractual obliga a ambas partes
El depósito debe devolverse cuando cesa la razón que lo justifica
Esto significa que todo lo relacionado con el depósito depende de lo que diga tu contrato. Por eso es fundamental leerlo bien antes de firmar.
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Cuánto Depósito Pueden Pedirte
Lo Más Común en el Mercado
Aunque no hay límite legal, el mercado tiene sus estándares:
Tipo de Alquiler
Depósito Habitual
Vivienda (CABA)
1 a 2 meses
Vivienda (GBA/Interior)
1 a 3 meses
Temporario
1 mes (o porcentaje del total)
Comercial
2 a 6 meses
Premium/lujo
3 a 6 meses
Cuándo Pueden Pedirte Más
Hay situaciones donde es razonable que el propietario pida un depósito mayor:
Propiedad amoblada: El riesgo de daños es mayor
Propiedad de alto valor: Puerto Madero, Recoleta premium
Garantía débil: Si tu garantía no es fuerte, compensan con más depósito
Alquiler comercial: La inversión del propietario en un local justifica mayor depósito
Sin inmobiliaria: Propietarios directos a veces piden más por seguridad
Cuándo Es Abusivo
Si bien no hay límite legal, hay situaciones que podrían considerarse abusivas:
Más de 3 meses para vivienda estándar sin justificación
Depósito no reembolsable (el depósito siempre debe devolverse)
Depósito que se confunde con el primer mes de alquiler
Cláusula que dice que el depósito se pierde si rescindís anticipadamente (esto no siempre es legal)
Si sentís que el depósito que te piden es excesivo, negociá. Si no lográs un acuerdo razonable, puede ser señal de un propietario difícil.
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Qué Pasa con el Depósito Durante el Contrato
¿Dónde Está tu Plata?
La realidad es que, en la mayoría de los casos, el propietario se queda con la plata y no la deposita en ninguna cuenta especial. No existe obligación legal de ponerla en un plazo fijo o cuenta separada.
El problema: Si el depósito fue de $500.000 y tu contrato dura 2 años, por efecto de la inflación, esos $500.000 van a valer mucho menos al final del contrato. Por eso es crucial que el contrato establezca cómo se actualiza el depósito.
Cómo se Actualiza
Las opciones más comunes:
Se actualiza igual que el alquiler: Si el alquiler se ajusta por IPC trimestralmente, el depósito también. Es la opción más justa.
Se actualiza por un índice específico: IPC, ICL o el que acuerden.
Se devuelve el último mes de alquiler vigente: En vez de actualizar el depósito original, al finalizar te devuelven el equivalente al último valor de alquiler. Muy común y simple.
No se actualiza: La peor opción para el inquilino. Si tu contrato dice esto, negociá.
Ejemplo Práctico de Actualización
Supongamos:
Depósito inicial: $500.000 (equivalente a 1 mes de alquiler)
Alquiler al finalizar (2 años después): $850.000
Inflación acumulada: 70%
Método
Te devuelven
Perdiste
Actualizado por IPC
~$850.000
Nada
Último mes vigente
$850.000
Nada
Sin actualización
$500.000
$350.000
Conclusión: Siempre peleá por un depósito que se actualice. Es tu derecho negociarlo.
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Condiciones para la Devolución del Depósito
Cuándo Corresponde que te lo Devuelvan
El depósito debe devolverse cuando:
Finaliza el contrato y entregás el inmueble
El inmueble está en buenas condiciones (desgaste normal aceptable)
No hay deudas de alquiler, expensas o servicios
Plazo de Devolución
No hay un plazo legal específico. Lo ideal es que esté definido en el contrato. Los plazos más comunes:
Al momento de entrega de llaves: Lo ideal para el inquilino
Dentro de los 30 días: Razonable, permite al propietario verificar el estado
Dentro de los 60 días: Límite máximo aceptable
Si el contrato no dice nada, la jurisprudencia suele considerar razonable un plazo de 30 días desde la entrega del inmueble.
El Acta de Entrega
Al devolver el inmueble, es fundamental hacer un acta de entrega (también llamada "acta de constatación") que deje constancia de:
Fecha y hora de entrega
Estado de cada ambiente
Lectura de medidores (luz, gas, agua)
Entrega de llaves (cuántas y de qué)
Observaciones de ambas partes
Fotos del estado del inmueble
Consejo clave: Sacá fotos de todo el departamento tanto cuando entrás como cuando salís. Esto es tu mejor protección ante reclamos infundados.
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Qué Puede Descontar el Propietario
Descuentos Legítimos
El propietario puede descontar del depósito:
Daños al inmueble: Que excedan el desgaste normal por uso
Deudas de servicios: Luz, gas, agua impagos
Deudas de expensas: Meses impagos
Faltantes del inventario: En inmuebles amoblados, si faltan muebles o equipamiento
Qué es "Desgaste Normal"
Este es el punto de mayor conflicto. No todo deterioro es un daño. El uso normal de un inmueble produce desgaste que el propietario no puede cobrar:
Desgaste normal (NO descontable):
Pintura levemente amarillenta o con marcas mínimas
Pisos con pequeños rayones
Manchas menores en paredes por muebles apoyados
Calcificación normal en canillas y sanitarios
Desgaste de cerraduras y picaportes por uso
Pequeñas marcas de uso en mesadas
Daños (SÍ descontables):
Agujeros grandes en paredes
Vidrios rotos
Manchas de humedad causadas por negligencia
Roturas en pisos o azulejos
Cañerías tapadas por mal uso
Electrodomésticos rotos (en inmuebles amoblados)
Pintura de colores fuertes que requiere repintar
Ejemplo de Descuentos Razonables
Concepto
Monto Estimado
Razonable
Repintar depto completo (por color fuerte)
$150.000
Sí
Reparar agujeros en pared
$30.000
Sí
Repintar por desgaste normal
$150.000
No
Cambiar canilla con calcificación
$20.000
No
Reemplazar vidrio roto
$40.000
Sí
Limpieza profunda
$50.000
Depende del estado
Deuda de expensas (2 meses)
$80.000
Sí
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Cómo Proteger tu Depósito
Antes de Firmar
Leé las cláusulas de depósito con atención: Buscá cómo se actualiza, cuándo se devuelve y qué descuentos se permiten.
Negociá la actualización: Si el contrato dice "se devuelve el monto original", pedí que se actualice por IPC o al valor del último mes de alquiler.
Pedí recibo: Al pagar el depósito, exigí un recibo que diga claramente que es en concepto de depósito y el monto.
Revisá el inmueble antes de firmar: Si hay daños preexistentes, dejá constancia por escrito y con fotos.
Durante el Contrato
Cuidá el inmueble: Puede sonar obvio, pero el mejor seguro de tu depósito es mantener la propiedad en buen estado.
Hacé mantenimiento preventivo: No dejés que problemas chicos se conviertan en grandes (ej. una pérdida de agua que mancha la pared).
Guardá comprobantes de pago: De servicios y expensas. Todos. Siempre.
No hagas modificaciones sin permiso: Ni siquiera pintar las paredes de otro color sin autorización.
Al Momento de Devolver
Limpiá a fondo: Entregá el inmueble limpio. Considerá una limpieza profesional ($30.000-$50.000) que puede ahorrarte un descuento mayor.
Repará daños menores: Un agujero en la pared se arregla con $5.000 de masilla. Si lo dejás, el propietario puede cobrar $30.000 por "reparación".
Sacá fotos y videos: De cada ambiente, de cada detalle. Incluí fecha y hora (las fotos del celular la incluyen automáticamente).
Hacé el acta de entrega: Insistí en firmar un acta que detalle el estado del inmueble.
Pedí los medidores: Que el propietario verifique que no hay deudas de servicios.
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Conflictos Comunes y Cómo Resolverlos
"El propietario no me devuelve el depósito"
Es el conflicto más frecuente. Si el propietario no devuelve el depósito:
Paso 1 - Reclamo informal:
Enviá un mensaje (WhatsApp, email) pidiendo la devolución. Que quede por escrito.
Paso 2 - Carta documento:
Si no hay respuesta, enviá una carta documento intimando al pago en un plazo de 15 días. Cuesta alrededor de $15.000 pero tiene peso legal.
Paso 3 - Mediación:
Antes de ir a juicio, es obligatorio pasar por una mediación. Es más rápida y barata que un juicio.
Paso 4 - Juicio:
Si la mediación no funciona, podés iniciar un juicio por cobro de pesos. Con las pruebas adecuadas (contrato, recibos, fotos, acta de entrega), la probabilidad de ganar es alta.
"Me quieren descontar todo"
Si el propietario quiere descontar montos que considerás injustos:
Pedí detalle escrito de cada descuento con presupuestos
Compará con las fotos del inicio y del final del contrato
Cuestioná los descuentos por desgaste normal
Negociá: Muchas veces, si cuestionás con fundamento, ceden
"Me dicen que el depósito era el último mes"
Algunos propietarios intentan hacer pasar el depósito como "el último mes de alquiler". Esto no es correcto:
El depósito es una garantía, no un pago adelantado
Si querés usar el depósito como último mes, necesitás acuerdo explícito
Si el contrato dice "depósito", debe devolverse
Excepción: Muchos contratos actuales incluyen cláusulas que permiten imputar el depósito al último mes. Si tu contrato lo dice, podés hacerlo.
"El propietario vendió la propiedad"
Si el inmueble se vendió durante tu contrato:
El nuevo propietario debe respetar tu contrato
El depósito pasa a ser responsabilidad del nuevo dueño
Pedí que quede documentada la transferencia de la obligación
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Depósito en Alquileres Temporarios
El alquiler temporario tiene reglas diferentes para el depósito:
Monto: Generalmente equivalente a la primera semana o 1 mes
Devolución: Al finalizar la estadía, descontando daños
Moneda: Muchas veces en dólares (especialmente en plataformas como Airbnb)
Procesamiento: En plataformas online, la plataforma retiene y devuelve automáticamente
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Depósito en Alquileres Comerciales
Para locales, oficinas y galpones:
Monto: Entre 2 y 6 meses de alquiler (más alto que vivienda)
Justificación: El propietario arriesga más por mejoras que el inquilino pueda hacer
Actualización: Suele seguir al alquiler
Devolución: Más compleja si hubo mejoras fijas en el inmueble
Solo si el contrato lo permite o si llegás a un acuerdo con el propietario. Hacerlo unilateralmente puede generarte problemas legales y afectar tu historial.
¿Qué pasa si el propietario necesita mi depósito durante el contrato?
El depósito es tuyo, no del propietario. Si lo usó, debe reponerlo o devolvértelo al finalizar. Si no puede, estás ante un incumplimiento contractual.
¿Puedo pagar el depósito en cuotas?
No hay impedimento legal. Si el monto es alto (2+ meses), negociá pagarlo en cuotas. Muchos propietarios lo aceptan.
¿El depósito lleva IVA en alquileres comerciales?
Si el propietario es Responsable Inscripto, sí. El depósito se factura con IVA porque se lo considera parte de la operación de locación.
¿Qué pasa si el contrato no dice nada sobre el depósito?
Si no hay cláusula de depósito en el contrato, no corresponde cobrarlo. Todo debe estar por escrito.
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Conclusión
El depósito de alquiler es una herramienta legítima de protección para el propietario, pero también es tu dinero y tenés derecho a recuperarlo. Las claves son:
Negociá bien la cláusula de depósito antes de firmar
Documentá todo con fotos, recibos y actas
Cuidá el inmueble durante el contrato
Reclamá si no te devuelven lo que corresponde
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