Evolución del valor del m² por barrio en CABA: radiografía abril 2026
7 min de lectura
por Roomix
Evolución del valor del m² por barrio en CABA: radiografía abril 2026
Respuesta corta: el m² porteño va de USD 800 en el sur a USD 8.000 en Barrio Parque, y el ciclo alcista sigue, pero cambió de barrio. Los que más subieron entre enero de 2025 y abril de 2026 no son los premium sino los emergentes: Villa Crespo y Chacarita, 15-20% en dólares; Caballito, 10-15%; Núñez y Saavedra, 8-12%. Palermo, Recoleta y Puerto Madero —que habían liderado la primera fase de la recuperación en 2023-2024— se estabilizaron.
Segmento
Rango de m² (abril 2026)
Barrios del sur (Pompeya, Lugano)
USD 800 - 1.000
Emergentes (Villa Crespo, Chacarita)
mediana de unidad ~USD 115.000
Familiares (Caballito)
mediana de unidad ~USD 95.000
Demandados (Palermo, Belgrano, Recoleta)
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La lectura práctica: el dinero se corrió del centro premium al anillo de barrios que lo rodea. Si comprás para vivir, ahí está el mejor valor por metro; si comprás para revender rápido, la liquidez sigue estando en Palermo.
El mercado que se recuperó
El mercado inmobiliario porteño vivió en 2024–2026 uno de sus períodos de recuperación más claros en una década. Después del mínimo histórico de 2020–2022 — cuando los precios en dólares tocaron pisos no vistos desde los años '90 — el m² en CABA empezó a subir de forma sostenida. Según lo que reportaron medios como La Nación, Infobae y El Cronista a lo largo de 2025 y principios de 2026, la combinación de menor oferta en alquiler (que empujó gente hacia la compra), mayor acceso al crédito hipotecario y estabilización macroeconómica generó un ciclo alcista que todavía no terminó.
¿Cuánto vale el m² por barrio en abril de 2026?
Basado en datos propios de Roomix de abril 2026:
Zona / Barrio
Mediana USD venta
Perfil del stock
Barrio Parque
USD 4.000–8.000/m²
Mansiones, casas de período
Puerto Madero
USD 5.000–7.000/m²
Torres premium, vista al río
Recoleta
USD 140.000 unidad (405 pub.)
Departamentos de período y nuevos
Palermo
USD 179.000 unidad (1.296 pub.)
Alta liquidez, todo tipo
Belgrano
USD 140.000 unidad (989 pub.)
Residencial, metrajes amplios
Villa Crespo
USD 115.000 aprox.
Emergente, mejor valor/m²
Caballito
USD 95.000 aprox.
Familiar, stock masivo
¿Qué barrios subieron más en 2025-2026?
Villa Crespo y Chacarita: los emergentes
Estos dos barrios registraron la suba porcentual más pronunciada en los últimos 18 meses. La llegada de gastronomía de calidad, el derrame de demanda desde Palermo y la construcción de edificios nuevos empujaron los precios. Según estimaciones del mercado, el m² en Villa Crespo subió entre un 15–20% en dólares entre enero 2025 y abril 2026.
Núñez y Saavedra: el "corredor norte" como alternativa
Con el subte B llegando a Saavedra y la mejora de la conectividad por Cabildo, esta zona ganó atractivo para familias que no encuentran a precios accesibles en Belgrano. Los precios subieron de forma más moderada (8–12% estimado) pero con mayor volumen de operaciones.
Caballito: el mercado familiar más activo
Caballito sigue siendo el barrio con más escrituras de CABA después de los grandes. Su estabilidad y la profundidad del stock (muchas unidades, muchos compradores) generan un mercado fluido donde los precios se ajustan de forma orgánica. Subió en línea con la inflación en dólares: 10–15% en 18 meses.
¿Qué barrios se estabilizaron?
Palermo y Recoleta: el techo del ciclo alcista en grandes
Estos dos barrios tuvieron la mayor suba en la primera fase de la recuperación (2023–2024). En 2025–2026 el ritmo se moderó: hay más oferta en relación a la demanda y los precios se estabilizaron en los niveles que los compradores internacionales encuentran atractivos pero que los locales empiezan a sentir como exigentes.
Puerto Madero: demanda estable, precios altos
Puerto Madero sigue siendo el barrio más caro de CABA en precio por m². Su mercado es estrecho y específico: compradores con capital en dólares que priorizan vista al río y amenidades de primera categoría. Los precios no subieron significativamente en el último año pero tampoco bajaron.
¿Qué se espera para los próximos meses?
Los indicadores apuntan a continuidad del ciclo alcista pero a menor ritmo:
Crédito hipotecario: La expansión de las líneas UVA sigue generando demanda real de primera vivienda, especialmente en Caballito, Flores y barrios familiares.
Inversión extranjera: El interés internacional sigue siendo un factor alcista en Palermo y Recoleta.
Oferta nueva: La construcción de edificios nuevos está acelerando después de años de parálisis. Eso podría moderar el ritmo de subas en zonas con mucho stock nuevo.
Inflación en dólares: Si el tipo de cambio se mantiene estable, los precios en USD deberían seguir subiendo en términos reales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale el m² en Buenos Aires en 2026?
Depende del barrio y el tipo de propiedad. El rango va desde USD 800–1.000/m² en barrios del sur (Pompeya, Lugano) hasta USD 5.000–8.000/m² en Puerto Madero y Barrio Parque. Los barrios más demandados (Palermo, Belgrano, Recoleta) operan en el rango USD 2.500–4.000/m².
¿Conviene comprar ahora o esperar?
El consenso del mercado es que los precios van a seguir subiendo, aunque más lentamente. Esperar puede tener sentido si esperás un cambio macro significativo, pero históricamente los ciclos alcistas en CABA duran varios años. Si tenés el capital o el crédito, la mayoría de los asesores sugiere no esperar demasiado.
¿Cómo sé si el precio de un departamento es justo?
El mercado inmobiliario de Buenos Aires en 2026 está en uno de sus mejores momentos de los últimos años. Para ver el inventario que hay detrás de estos números:
