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Ver propiedades en alquiler en CABA →Respuesta corta: hay mucha más oferta, contratos más cortos y todo se negocia. El DNU 70/2023 derogó la ley 27.551 en diciembre de 2023, y dos años y medio después estos son los cambios concretos:
| Antes (ley 27.551) | Hoy (Código Civil y Comercial) |
|---|---|
| Plazo mínimo de 36 meses | Se pacta libremente; la mayoría firma 24 meses, y reaparecieron los de 12-18 |
| Ajuste anual obligatorio por ICL | Índice y frecuencia negociados: IPC, ICL, porcentaje fijo trimestral o dólares |
| Depósito tope de 1 mes | Sin tope legal; en la práctica entre uno y tres meses |
| Comisión a cargo del propietario por ley | Negociable; en la práctica la mayoría de las inmobiliarias sigue trasladándola al propietario |
| Oferta en mínimos históricos | 80-120% más unidades publicadas en CABA que en el pico de escasez de 2023 |
Quién ganó y quién perdió: el inquilino ganó opciones —hay mucho más para elegir y en algunos segmentos los precios se acomodaron a la baja en términos reales— y perdió previsibilidad, porque todo lo que antes venía fijado por ley ahora depende de su poder de negociación. El propietario ganó flexibilidad, y eso explica por qué volvió a poner unidades en el mercado.
La consecuencia práctica para quien firma hoy: lo que no quede explícito en el contrato, no existe. Plazo, índice de ajuste, frecuencia, moneda, depósito y quién paga la comisión: los seis se pactan, y los seis tienen que estar escritos.
Diciembre de 2023 fue el punto de quiebre. La derogación de la ley 27.551 — que había regulado los contratos de alquiler desde julio de 2020 — cambió las reglas de juego de un día para el otro. Según reportaron medios como Infobae, La Nación y Ámbito, la medida fue polémica pero sus efectos en el mercado se empezaron a ver rápidamente: la oferta de departamentos en alquiler creció de forma significativa en los primeros meses de 2024, y para principios de 2026 el escenario es notablemente distinto al de hace dos años.
La foto tiene dos caras. Por un lado, hay más oferta — mucho más. Los propietarios que habían sacado sus departamentos del mercado de alquiler tradicional (para volcarlos al alquiler temporario, venderlos o simplemente tenerlos vacíos) empezaron a reingresarlos. Eso se tradujo en más opciones y, en algunos segmentos, en precios que se acomodaron a la baja en términos reales.
Por otro lado, la previsibilidad bajó. Con la ley 27.551, un inquilino sabía que su contrato duraba 3 años y que el ajuste seguía el ICL. Hoy eso se negocia, y quien tiene menos poder de negociación — generalmente el inquilino — puede quedar expuesto a condiciones menos favorables. Los contratos cortos (12–18 meses) reaparecieron en algunos segmentos del mercado.
El cambio fue mayormente positivo para los dueños. La flexibilidad para acordar plazos y actualización de precios redujo el riesgo percibido de alquilar. Eso explica el regreso de oferta al mercado. Además, la posibilidad de cobrar en dólares — que antes generaba tensión legal — quedó más clara.
El dato negativo: la mayor oferta presionó precios a la baja en algunos barrios y tipologías, especialmente en el segmento de 1 y 2 ambientes en CABA donde la oferta aumentó más fuerte.
Según datos propios de Roomix, el mercado de alquileres en 2026 tiene características que recuerdan al período 2017–2019: oferta razonable, precios que se actualizan frecuentemente, y una negociación más activa entre propietarios e inquilinos. La diferencia es el contexto macro: la inflación sigue siendo alta y eso hace que cualquier contrato largo sea un riesgo para ambas partes.
Para los que buscan alquilar hoy, la recomendación es comparar bien antes de firmar: en un mercado donde todo se negocia, saber la mediana de tu barrio es lo que te da poder en la negociación. Empezá por los departamentos en alquiler en Capital Federal y cruzá el resultado con el Índice Roomix por barrio.
Sí. La ley 27.551 fue derogada en diciembre de 2023 mediante decreto de necesidad y urgencia del presidente Milei. Los contratos firmados bajo esa ley siguen vigentes hasta su vencimiento; los nuevos contratos se rigen por el Código Civil y Comercial.
El plazo mínimo legal es de 6 meses para uso residencial (Código Civil). En la práctica, la mayoría de los contratos nuevos se firma por 24 meses, aunque hay propietarios que aceptan 12 o 18 meses según el acuerdo.
Se pacta entre las partes. Las opciones más comunes son: ajuste trimestral por IPC o ICL (los índices siguen existiendo), un porcentaje fijo trimestral negociado, o actualización en USD. La clave es que quede explícito en el contrato.
Desde la derogación de la ley, ya no hay obligación legal sobre quién la paga. En la práctica, la mayoría de las inmobiliarias la traslada al propietario, pero conviene confirmarlo antes de cerrar cualquier operación.
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El mercado de alquileres en Argentina está en transición. Hay mucha más oferta que en 2023, pero también más incertidumbre sobre las condiciones. Informarse bien antes de firmar es más importante que nunca.
Y para proyectar cómo va a subir el alquiler durante el contrato según el índice que pactes, usá la calculadora de ICL o la calculadora de IPC.
Fuentes: Infobae, La Nación, Ámbito Financiero.
