Modelo de reserva de propiedad 2026: texto y guía completa
6 min de lectura
por Roomix
Modelo de reserva de propiedad 2026: texto y guía completa
La reserva de propiedad es el instrumento que se firma en la primera etapa de una compraventa inmobiliaria: el comprador entrega un monto para "apartar" el inmueble mientras se terminan de acordar las condiciones y se firma el boleto de compraventa.
Es un instrumento preliminar, pero tiene efectos legales reales y errores en su redacción pueden generar conflictos costosos. Esta guía explica qué debe incluir y ofrece un modelo base.
Importante: Este modelo es orientativo. Para operaciones de alto valor, revisá el instrumento con un escribano o abogado antes de firmarlo.
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Cuándo se usa la reserva y para qué
La secuencia típica de una compraventa inmobiliaria en Argentina es:
Reserva → El comprador aparta el inmueble entregando un monto pequeño mientras se negocia
Boleto de compraventa → Se firman las condiciones definitivas; el comprador entrega la seña (generalmente 20-30% del precio)
Escrituración → Se formaliza la transferencia ante el escribano y se paga el saldo
La reserva ocurre en el paso 1. Sirve para:
Retirar el inmueble del mercado mientras se negocia (el vendedor deja de mostrarlo a otros compradores)
Dar tiempo para verificar documentación, solicitar crédito hipotecario, consultar con abogado
Definir el período de negociación antes del boleto
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Si hay inmobiliaria interviniente: nombre, matrícula, responsable
2. Descripción del inmueble
Dirección completa
Nomenclatura catastral (si está disponible)
Superficie aproximada y tipo (departamento, casa, terreno)
3. Precio acordado
El precio total de la operación, en la moneda pactada (pesos o dólares).
4. Monto de la reserva
Cuánto entrega el comprador en este acto
En qué moneda
Cómo se imputa al precio final (si se imputa)
5. Condiciones de la reserva
Esto es lo más importante desde el punto de vista legal:
¿Es con o sin penalidad?
Reserva simple: Si las partes no llegan a un acuerdo durante el período de reserva, el monto se devuelve al comprador sin penalidad.
Reserva con carácter de seña: Si el comprador no avanza, pierde el monto. Si el vendedor no avanza, devuelve el doble.
Si el documento dice "en carácter de seña" o "arras confirmatorias" o "señas confirmatorias", tiene los efectos de la seña confirmatoria del art. 1059 CCyC.
6. Plazo de la reserva
Fecha de vencimiento de la reserva (período para firmar el boleto)
Qué pasa al vencimiento si no se firmó el boleto (generalmente se devuelve el monto o se negocia una extensión)
7. Condiciones de la operación
Cualquier condición de la que depende la operación:
"Sujeto a aprobación de crédito hipotecario"
"Sujeto a verificación de documentación del inmueble"
"Sujeto a acuerdo de precio final"
Estas condiciones determinan si el vendedor puede retener el monto si el comprador no avanza por causas ajenas a su voluntad.
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Modelo de reserva de propiedad
RESERVA DE PROPIEDAD
En la ciudad de [CIUDAD], a los [DÍA] días del mes de [MES] de [AÑO]:
VENDEDOR/A: [NOMBRE COMPLETO], DNI N° [NÚMERO], con domicilio en [DOMICILIO]; en adelante "el Vendedor".
COMPRADOR/A: [NOMBRE COMPLETO], DNI N° [NÚMERO], con domicilio en [DOMICILIO]; en adelante "el Comprador".
INMUEBLE: Propiedad ubicada en [DIRECCIÓN COMPLETA], [CIUDAD], con una superficie aproximada de [SUPERFICIE] m², tipo [departamento / casa / PH / terreno]. [Datos catastrales si disponibles.]
PRECIO: Las partes acuerdan tentativamente un precio de [MONEDA] [MONTO] ([MONTO EN LETRAS]) para la adquisición del inmueble descripto.
RESERVA: El Comprador entrega en este acto la suma de [MONEDA] [MONTO RESERVA] ([EN LETRAS]) en concepto de RESERVA, recibiendo el Vendedor conformidad de su recepción.
[OPCIÓN A — RESERVA SIMPLE]:
El presente monto es entregado como reserva simple para retirar el inmueble del mercado durante el período indicado más abajo. Si las partes no llegaran a acuerdo sobre las condiciones de la compraventa durante dicho período, el Vendedor restituirá íntegramente el monto recibido al Comprador, sin penalidad para ninguna de las partes.
[OPCIÓN B — RESERVA CON CARÁCTER DE SEÑA]:
El presente monto es entregado en carácter de señas confirmatorias (art. 1059 CCyC). Si el Comprador desistiera de la operación durante el período de reserva, perderá el monto entregado en beneficio del Vendedor. Si el Vendedor desistiera, deberá restituir el monto recibido con más una suma igual en concepto de indemnización.
PLAZO: El Vendedor se compromete a retirar el inmueble del mercado hasta el día [FECHA LÍMITE] inclusive. Antes de esa fecha, las partes deberán firmar el Boleto de Compraventa con las condiciones definitivas o este instrumento quedará sin efecto.
CONDICIONES [si aplica]: La presente reserva queda sujeta a [condición: aprobación de crédito hipotecario / verificación de documentación / acuerdo definitivo de precio]. En caso de que [la condición] no se cumpla por causas ajenas al Comprador, el monto de reserva será íntegramente devuelto.
IMPUTACIÓN: El monto de la presente reserva [será imputado al precio total de la operación al momento de firmarse el Boleto de Compraventa / no será imputado al precio y se mantiene como reserva independiente].
En prueba de conformidad, las partes firman el presente instrumento en [N] ejemplares de un mismo tenor.
______________________ ______________________
VENDEDOR/A COMPRADOR/A
[Nombre] [Nombre]
DNI: DNI:
[Si interviene inmobiliaria:]
______________________
INMOBILIARIA: [NOMBRE]
Matrícula N°:
Responsable:
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Errores comunes en las reservas y cómo evitarlos
Error 1: No especificar si tiene penalidad o no
El error más frecuente. Si el documento no aclara si es "con carácter de seña" o "reserva simple", la interpretación quedará sujeta a litigio. Siempre especificar.
Error 2: No establecer un plazo claro
Sin fecha de vencimiento, la reserva puede quedar indefinidamente vigente o el vendedor puede argumentar que ya venció. Siempre poner fecha exacta.
Error 3: No incluir condiciones suspensivas
Si la operación depende de la aprobación de un crédito hipotecario, esto debe estar en la reserva. Si el crédito no se aprueba y la reserva no tiene esa condición, el vendedor puede retener el monto.
Error 4: Reserva sin recibo formal
Una reserva verbal o un simple pago por transferencia sin documento firmado no tiene protección legal adecuada. Siempre exigir un instrumento firmado.
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Preguntas frecuentes
¿La reserva puede firmarse sin inmobiliaria?
Sí. Las partes pueden firmar una reserva directamente entre sí. Es válida como instrumento privado.
¿Cuánto tiempo suele durar una reserva?
Generalmente entre 5 y 15 días hábiles. Es el tiempo para que las partes lleguen a un acuerdo sobre las condiciones definitivas y firmen el boleto.
¿Puedo hacer una reserva para un alquiler?
Sí, aunque en alquileres se llama usualmente "reserva de alquiler" o "pre-reserva". El instrumento es similar pero aplica al inicio del contrato de locación.
Conclusión: la reserva bien redactada protege a ambas partes
Una reserva con fecha, monto claro, condiciones y penalidad bien definida evita conflictos costosos. Usá el modelo como base, adaptalo a tu situación y firmalo siempre por escrito.
