BELGRANO R LOTE EN VENTA - IDEAL CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR
104 m² - Altura máx. 8,80 m + retiro a 11,80 m - Conde 2160 - Calle cortada
Parcela de 104 m² (7,00m X 15,25m) en calle cortada de Belgrano R, a media cuadra de Plaza Castelli. Una de las ubicaciones residenciales más exclusivas y reservadas de Buenos Aires: calles arboladas, sin tránsito pasante, escala de casas bajas y un entorno que combina la tranquilidad de un barrio cerrado con los servicios de la Ciudad. Actualmente con construcción menor a reciclar. Lote ideal para proyectar una vivienda unifamiliar de autor en una de las pocas zonas de CABA donde el código urbanístico protege activamente la escala residencial baja.
Datos del terreno
Superficie de parcela: 104 m²
Tipo de manzana: Atípica
Área Especial Individualizada: U 28
LFI/LIB particularizadas según DI-****-GCABA-DGIUR
FOT (CPU): 1
Zonificación CPU: U28
Normativa edificatoria
Altura máxima: 8,80 m
Piso retirado adicional: hasta 11,80 m
Usos: según normativa específica del Anexo II del Código Urbanístico
Consideraciones técnicas
La parcela presenta dos condicionantes que el comprador debe evaluar como parte del proceso de due diligence:
Riesgo hídrico: La manzana está alcanzada por el Art. 7.2.8.3.1 del Código Urbanístico. Para obras nuevas de más de 200 m² cubiertos y más de 11,20 m de altura se requiere implementar sistema de ralentización conforme al Art. 7.2.8.3.2. En el caso de una vivienda unifamiliar de escala estándar, es probable que no se superen estos umbrales, pero corresponde verificarlo en el proyecto.
Edificio catalogado lindero: La parcela es adyacente a inmueble con protección patrimonial (Art. 3.6 - Anexo II), lo que impone una articulación volumétrica para el caso de edificio entre medianeras (Art. 9.1.4 y concordantes). Se recomienda consulta ante DGIUR para definir el perfil edificable definitivo.
Plusvalía
Incidencia UVA: 440
Alícuota: 0,35
Nomenclatura catastral: Sección 039 - Manzana 033 - Parcela 003C
Ubicación
Belgrano R es el barrio dentro del barrio: un enclave de calles cortadas, arbolado centenario y casas de baja escala protegidas por normativa urbanística específica. Conde 2160 está a media cuadra de Plaza Castelli - el corazón verde de Belgrano R - en una cuadra sin salida que garantiza silencio absoluto y ausencia de tránsito. A pocas cuadras, Av. Cabildo y la estación Belgrano C (tren Mitre) resuelven toda la conectividad y los servicios sin comprometer la calma del entorno inmediato. Los lotes disponibles en Belgrano R son escasos por naturaleza: la normativa limita la densificación y los propietarios rara vez venden. Cuando aparece uno, la ventana de oportunidad es acotada.
