Comprar 2 ambientes en Barracas: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 2 Ambientes en Barracas: Precios y Opciones 2026
Barracas es el barrio que los inversores avispados llevan años mirando y que en 2026 ya no puede ignorarse. Ubicado en el sur de la Ciudad de Buenos Aires, entre La Boca, Parque Patricios, Boedo y San Telmo, este barrio acumula todos los ingredientes de una transformación urbana acelerada: precios todavía bajos en dólares, infraestructura en expansión, nuevos desarrollos residenciales y una llegada sostenida de población joven atraída por el precio y la identidad del barrio.
Para quien quiere comprar un 2 ambientes en CABA con un presupuesto acotado, Barracas ofrece hoy lo que Palermo ofrecía hace veinte años: entrar antes de que el mercado termine de pricearlo.
Esta guía tiene todo lo que necesitás para tomar una decisión informada: precios reales, zonas, perfiles de comprador, rendimiento de alquiler y consejos concretos.
Por Qué Barracas Atrae Compradores en 2026
El barrio atravesó una transformación silenciosa pero sostenida en los últimos años. El Distrito Tecnológico de Parque Patricios —su vecino inmediato— instaló empresas de tecnología, estudios de diseño y espacios de coworking que generaron demanda habitacional nueva en toda la zona. Barracas se benefició de ese derrame: más cafeterías, más restaurantes, más propietarios interesados en refaccionar.
A eso se suma la expansión de la línea H del subterráneo, que mejoró la conectividad del barrio de forma sustancial. El Parque Avellaneda quedó más accesible, y la conexión con el centro porteño se acortó en tiempo de viaje.
Los precios en dólares siguen siendo los más bajos entre los barrios del corredor sur, lo que lo convierte en el punto de entrada lógico para inversores con presupuesto de entre USD 80.000 y USD 130.000.
Precios de Compra en Barracas (Abril 2026)
Por Precio de Metro Cuadrado
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Precios de referencia para abril 2026. Varían según estado, piso, orientación y antigüedad del edificio.
Estos números ubican a Barracas entre los barrios más accesibles de CABA para la compra, muy por debajo de los $2.500–$3.500/m² de las zonas premium del norte.
Zonas dentro de Barracas: ¿Dónde Comprar?
Barracas no es uniforme. Tiene microzonas con dinámicas distintas, y entender esas diferencias puede hacer la diferencia entre una buena inversión y una mediocre.
Barracas Norte (El Mejor Potencial)
La franja que linda con Parque Patricios —entre Avenida Caseros, Avenida Montes de Oca y Avenida Brasil— es la zona de mayor potencial de valorización. El derrame del Distrito Tecnológico ya se siente: hay edificios nuevos, cafeterías, y una población que mezcla profesionales con vecinos históricos del barrio.
Calles recomendadas: Av. Montes de Oca (cuadras con edificios nuevos), Wenceslao Villafañe, Vieytes, Brandsen.
Precio estimado: $1.700–$2.100/m². Un 2 ambientes de 60 m² en esta zona sale entre $100.000 y $130.000 USD.
Barracas Centro (El Corazón Histórico)
La zona alrededor de la Avenida Montes de Oca y Av. Martín García concentra el comercio barrial, el transporte y la mayor oferta de propiedades usadas. Es el sector más consolidado del barrio, con mezcla de casas chorizo, edificios de los '70 y algún proyecto nuevo.
Calles recomendadas: Av. Martín García, Brandsen, Herrera, Wenceslao Villafañe.
Precio estimado: $1.500–$1.900/m². Un 2 ambientes de 60 m² cuesta entre $90.000 y $115.000 USD.
Barracas Sur (La Entrada Más Económica)
La zona más cercana al límite con Avellaneda —alrededor de la Avenida Amancio Alcorta y Pedriel— es la más económica pero también la que más depende de la evolución urbana general del barrio. Apta para inversores con horizonte de largo plazo y tolerancia al riesgo.
Calles recomendadas: Pedriel, Suárez, Av. Amancio Alcorta.
Precio estimado: $1.300–$1.650/m². Un 2 ambientes de 60 m² puede conseguirse entre $78.000 y $100.000 USD.
La Ribera y Vuelta de Rocha
El sector sobre el Riachuelo tiene un perfil más especulativo. Hay proyectos de desarrollo que llevan años prometiendo una transformación similar a la de Puerto Madero, pero todavía sin materializar. Comprar acá implica apostar fuerte a ese escenario.
¿Con $100.000 USD Qué Conseguís en Barracas?
Con un presupuesto de USD 100.000 podés acceder a:
2 ambientes de 58–65 m² en Barracas Norte, en edificio de los '90 o 2000, piso intermedio, balcón, buena luminosidad. Edificio con portero eléctrico y cochera opcional.
2 ambientes de 60–70 m² en Barracas Centro, en edificio estándar, sin amenities pero en zona de buena conectividad. En buen estado, listo para alquilar o habitar.
2 ambientes refaccionado o reciclado de 55–60 m² en zona intermedia, con cocina y baño renovados, piso de madera o porcelanato, terminaciones cuidadas.
Si bajás el presupuesto a USD 80.000, seguís teniendo opciones en Barracas sur o en unidades de más antigüedad que necesitan alguna refacción menor.
Rendimiento de Alquiler: ¿Cuánto Renta un 2 Ambientes?
El atractivo inversor de Barracas no es solo el precio de compra: el rendimiento de alquiler es uno de los más competitivos de CABA.
Alquiler esperado (2 ambientes, abril 2026)
Tipo de unidad
Alquiler mensual estimado (ARS)
Estándar, sin amenities
$560.000 - $650.000
Refaccionado o premium
$650.000 - $720.000
Con amenities (edificio nuevo)
$700.000 - $780.000
Rendimiento bruto anual estimado
Con un 2 ambientes comprado en USD 100.000 que alquila a ARS 640.000/mes (al tipo de cambio de abril 2026, aproximadamente USD 580/mes), el rendimiento bruto anual se ubica alrededor del 6,5%–7,5%. Eso es significativamente mejor que los barrios premium del norte, donde el mismo cálculo da 4%–5%.
El rendimiento real depende del tipo de cambio, las actualizaciones de alquiler y los períodos de vacancia. Consultá siempre con un corredor matriculado.
Quién Compra en Barracas
Inversores con Presupuesto Acotado
El perfil dominante. Profesionales con USD 80.000–130.000 que buscan rendimiento y potencial de valorización. Muchos son compradores de primera propiedad que no pueden entrar en Palermo o Caballito y eligieron Barracas como apuesta a mediano plazo.
Compradores de Uso Propio (Perfil Joven)
Hay una llegada creciente de compradores jóvenes —entre 28 y 38 años— que valoran el precio, la identidad del barrio y la cercanía al trabajo (muchos trabajan en el Distrito Tecnológico). Para ellos, Barracas es la forma de ser propietarios en CABA sin resignar calidad de vida.
Desarrolladores e Inversores de Pozo
El mercado de desarrollos en Barracas creció en los últimos tres años. Hay proyectos de pozo con tickets de entrada bajos (USD 40.000–60.000 por una unidad de 2 ambientes) que apuntan a inversores que quieren diversificar.
Transporte desde Barracas
Subterráneo
La línea H es la columna vertebral del transporte en Barracas. Las estaciones Caseros y Parque Patricios conectan el barrio con el centro (Once, Corrientes) en menos de 20 minutos. Es una de las líneas más modernas de la red y tiene buena frecuencia.
Colectivos
Barracas está bien cubierta por colectivos:
Línea 24: une Barracas con San Telmo, Microcentro y Retiro
Línea 168, 188: conexión rápida con Avellaneda y zona sur
Línea 53, 95: hacia el Oeste (Flores, Liniers)
Línea 4: conecta con el centro por Av. Montes de Oca
Autopistas
La Autopista 25 de Mayo y la AU Buenos Aires-La Plata (Avenida General Paz sur) facilitan el acceso en auto a Gran Buenos Aires y el corredor sur.
Amenidades del Barrio
Comercios y Gastronomía
El eje de Avenida Montes de Oca concentra supermercados (Día, Coto Express), farmacias, bancos y comercios varios. En los últimos años aparecieron cafeterías, bares y restaurantes que atienden a la nueva población del barrio. El mercado de Barracas en la esquina de Av. Martín García tiene feria de verduras y frutas a precios populares.
Espacios Verdes
Parque Lezama: a pocas cuadras del límite norte, es uno de los parques históricos más bellos de la ciudad
Parque España: pequeño parque barrial sobre Av. Caseros
Reserva Ecológica (Costanera Sur): accesible en colectivo en menos de 20 minutos
Salud y Educación
Hospital Argerich: a menos de 2 km, uno de los principales hospitales públicos de la ciudad
Hospital Rivadavia: accesible desde Barracas norte
Escuelas primarias y secundarias públicas en todo el barrio
Instituciones privadas de nivel medio en la zona de Parque Patricios
Pros y Contras de Comprar en Barracas
Pros
Contras
Precios en USD muy accesibles
Algunas zonas aún en desarrollo, imagen urbana despareja
Alto rendimiento de alquiler
Menor liquidez que barrios premium (lleva más tiempo vender)
Potencial de valorización real
Oferta de amenities limitada en edificios viejos
Conectividad con línea H y colectivos
Menos servicios premium (colegios bilingues, etc.)
Cercanía al Distrito Tecnológico
El entorno social varía mucho según la calle
Demanda creciente de jóvenes
Expensas pueden ser bajas pero edificios con más mantenimiento
Consejos para Comprar un 2 Ambientes en Barracas
1. Priorizá Barracas Norte si buscás valorización. Las cuadras cercanas a Parque Patricios son las que más subieron en los últimos tres años y las que tienen mayor potencial de seguir haciéndolo.
2. Revisá el estado del edificio antes de comprar. Los edificios de los '70 y '80 pueden tener problemas de cañerías, instalación eléctrica o filtraciones. Pedí el reglamento de copropiedad y las últimas actas de consorcio para detectar problemas antes de cerrar.
3. Fijate en el índice de vacancia de la zona. Antes de comprar para alquilar, chequeá cuántas unidades similares están disponibles en el mismo radio. Una zona con muchas vacantes indica menor demanda.
4. Considerá comprar en pozo. Hay proyectos activos de pozo en Barracas con precios por debajo del mercado y entrega en 24–36 meses. Si tenés horizonte de mediano plazo, puede ser la mejor relación precio-expectativa.
5. Negociá con datos. Los vendedores en Barracas tienen en promedio más margen de negociación que en Palermo o Caballito. No tengas miedo de hacer una oferta 8–12% por debajo del precio publicado.
Buscá opciones de compra en Barracas en Roomix para ver el inventario actualizado.
Preguntas Frecuentes sobre Comprar en Barracas
¿Barracas es seguro para vivir?
Barracas tiene una imagen de inseguridad que no siempre coincide con la realidad. Las zonas norte y centro del barrio —especialmente las cuadras alrededor de Parque Patricios y Av. Montes de Oca— son tranquilas para vivir. Como en cualquier barrio popular de CABA, hay diferencias importantes entre las calles céntricas y las zonas más periféricas. Recomendamos recorrer el barrio a diferentes horas antes de comprar.
¿Qué tan rápido se valorizó Barracas en los últimos años?
En el período 2022–2026, Barracas registró una suba en USD/m² de aproximadamente 12–18% acumulado en las zonas de Barracas Norte, superior al promedio de CABA. Este desempeño se explica por la tracción del Distrito Tecnológico y la llegada de población nueva.
¿Conviene comprar usado o a estrenar en Barracas?
Depende del objetivo. Si querés alquilar rápido, un usado en buen estado es más eficiente: ya está terminado, no esperás entrega y podés poner al inquilino de inmediato. Si tenés horizonte de 2–3 años y querés el mejor precio de venta o el mejor precio de alquiler, un a estrenar o de pozo puede dar mejor resultado.
¿Cuáles son los gastos de compra en Barracas?
Como en todo CABA: escribanía (1,5–2% del precio de venta), comisión inmobiliaria (3–4% más IVA, generalmente dividida entre comprador y vendedor), ITI (1,5% si no es primera propiedad de vivienda familiar), sellos (1,8% del precio fiscal). En total, calculá un 7–9% sobre el precio de compra en gastos adicionales.
¿Qué perfiles de inquilinos buscan departamentos en Barracas?
El perfil típico es: jóvenes profesionales de 25–35 años que trabajan en el Distrito Tecnológico o en el centro, parejas sin hijos en busca de primeros alquileres, y estudiantes universitarios atraídos por el precio. Es un segmento con buena capacidad de pago y bajo índice de conflicto.
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Conclusión
Barracas es hoy uno de los mercados más interesantes de CABA para comprar un 2 ambientes. Los precios en dólares siguen siendo bajos, la demanda de alquiler es sólida, y el potencial de valorización es real y concreto —no especulativo. El barrio está en una transición que lleva años y que no da señales de detenerse.
Para un inversor con USD 85.000–130.000, Barracas ofrece algo que los barrios premium no pueden dar: rendimiento de alquiler superior al 6% y perspectivas de valorización que siguen activas. Para un comprador de uso propio joven, es la posibilidad de entrar al mercado de propiedades de CABA sin resignar calidad de vida.
El momento de comprar es antes de que el mercado termine de descubrir lo que ya está pasando en Barracas.
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