Alquiler Permanente vs Temporario: Diferencias Legales, Fiscales y de Rentabilidad
10 min de lectura
por Roomix
Alquiler Permanente vs Temporario: Diferencias Clave
Si sos propietario y querés poner tu departamento en alquiler, o si estás buscando dónde vivir, la primera gran decisión es elegir entre alquiler permanente (tradicional, de largo plazo) y alquiler temporario (corto plazo, estilo Airbnb). Las diferencias van mucho más allá del plazo: cambian los contratos, los impuestos, la rentabilidad, los riesgos y hasta el tipo de inquilino.
En esta guía comparamos ambas modalidades punto por punto para que tomes la mejor decisión según tu situación.
Marco Legal: Qué Dice la Normativa
Alquiler Permanente
Desde la derogación de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023, los alquileres permanentes de vivienda se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación:
Plazo mínimo: 2 años para vivienda
Ajustes de precio: libres entre las partes (los más usados son IPC trimestral o cuatrimestral)
Depósito: se negocia libremente, aunque lo habitual son 1-2 meses
Garantía: obligatoria (propietaria, seguro de caución, aval bancario u otras)
Rescisión anticipada: el inquilino puede irse con preaviso, pagando las penalidades pactadas
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No se aplican las protecciones del Código Civil para locaciones de vivienda habitual
Regulación en CABA: la Ley 6255 exige registro en el SUTRA (Sistema Único de Trámites) para publicitar alquileres temporarios
Habilitación municipal: según la jurisdicción, puede requerir habilitaciones específicas
Reglamento de copropiedad: muchos consorcios prohíben el uso temporario, y es importante verificar esto antes de empezar
Tabla Comparativa Legal
Aspecto
Permanente
Temporario
Plazo mínimo
2 años (vivienda)
Sin mínimo
Plazo máximo
Sin límite legal
Hasta 3 meses
Garantía
Obligatoria
No se exige
Depósito
Sí (negociable)
Sí (variable, menor)
Ajuste de precio
IPC u otro pactado
No aplica (precio fijo)
Registro AFIP
No obligatorio
No obligatorio
Registro municipal (CABA)
No
Sí (SUTRA)
Reglamento consorcio
Sin restricción
Puede estar prohibido
Rentabilidad: Cuánto se Gana con Cada Modalidad
Este es el punto que más interesa a los propietarios. La diferencia en ingresos puede ser enorme, pero también hay que considerar los costos asociados.
Alquiler Permanente
Rentabilidad bruta promedio en CABA (2026): 4% a 6% anual sobre el valor de la propiedad.
Ejemplo práctico:
Departamento de 2 ambientes en Palermo valuado en USD 100.000
Alquiler mensual: $550.000 (aprox. USD 450/mes)
Ingreso anual: $6.600.000 (aprox. USD 5.400)
Rentabilidad bruta: ~5,4% anual
Costos operativos del propietario:
Expensas extraordinarias: a cargo del propietario
ABL: a cargo del propietario (en muchos contratos se traslada)
Impuestos sobre la renta (Ganancias o Monotributo)
Seguro de caución: lo paga el inquilino
Mantenimiento estructural
Alquiler Temporario
Rentabilidad bruta potencial en CABA (2026): 7% a 12% anual, dependiendo de la ocupación.
Ejemplo práctico (mismo departamento):
Tarifa promedio: USD 55/noche
Ocupación promedio: 70% (255 noches al año)
Ingreso anual: aprox. USD 14.025
Rentabilidad bruta: ~14% anual
Suena tentador, pero hay que restarle los costos adicionales.
Costos operativos del temporario:
Amoblado completo y equipamiento: USD 3.000-8.000 de inversión inicial
Limpieza entre huéspedes: $10.000-25.000 por turno
Ropa blanca y reposición: continuo
Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking): 3% a 15% del ingreso
Administración (si delegás): 15-25% del ingreso
Mantenimiento y reparaciones frecuentes
Seguro para alquiler temporario
Rentabilidad neta real estimada: 5% a 8% anual (después de todos los costos).
La Cuenta que Pocos Hacen
Concepto
Permanente
Temporario
Ingreso bruto anual (USD)
~5.400
~14.000
Costos operativos anuales (USD)
~800
~6.500
Comisiones plataformas
$0
~1.400
Ingreso neto anual (USD)
~4.600
~6.100
Horas de gestión mensual
1-2
15-30
Vacancia esperada
1 mes cada 2 años
30% del tiempo
La diferencia de rentabilidad neta existe, pero no es tan abismal como parece mirando solo los ingresos brutos. Y el temporario requiere mucha más dedicación.
Diferencias Impositivas
Impuesto a las Ganancias
Alquiler permanente:
Se declara como ganancia de primera categoría (renta del suelo)
Se pueden deducir gastos de mantenimiento, ABL, seguros y amortización del inmueble
Alícuota progresiva según escala del impuesto
Alquiler temporario:
Puede encuadrarse como ganancia de primera o tercera categoría, dependiendo de si se presta con servicios adicionales
Si incluís limpieza, desayuno u otros servicios, AFIP puede considerarlo actividad comercial (tercera categoría)
Mayor carga impositiva potencial
Monotributo
Ambas modalidades pueden facturarse a través del Monotributo si los ingresos entran dentro de los topes. Pero hay diferencias:
Permanente: generalmente encuadra sin problemas como locación de inmueble
Temporario: puede considerarse prestación de servicios, lo que cambia la categoría y el tope de facturación
Riesgos del Alquiler Permanente (para el propietario)
Inquilino moroso: el proceso de desalojo en Argentina puede tardar entre 6 y 18 meses
Desgaste de la propiedad: uso continuo por años
Inflación vs ajuste: si el índice pactado no cubre la inflación real, perdés poder adquisitivo
Vacancia entre contratos: normalmente 1-2 meses cada 2 años
Riesgos del Alquiler Temporario (para el propietario)
Estacionalidad: la ocupación puede caer drásticamente en temporada baja
Daños por rotación: más huéspedes = más probabilidad de incidentes
Cambios regulatorios: las ciudades pueden endurecer las restricciones al temporario
Prohibición del consorcio: si el reglamento lo prohíbe y alquilás igual, te enfrentás a sanciones
Reputación en plataformas: una mala reseña puede afectar semanas de ocupación
Comparativa Final: ¿Cuál Elegir?
Factor
Permanente
Temporario
Rentabilidad neta
Media (4-5%)
Media-alta (5-8%)
Gestión requerida
Baja
Alta
Estabilidad de ingresos
Alta
Variable
Inversión inicial
Baja
Alta (amoblar)
Riesgo de vacancia
Bajo
Medio-alto
Flexibilidad
Baja (contrato 2 años)
Alta
Complejidad fiscal
Media
Alta
Desgaste del inmueble
Gradual
Mayor
Elegí alquiler permanente si...
Querés ingresos predecibles y estables
No tenés tiempo (o ganas) de gestionar huéspedes rotativos
Tu propiedad está en una zona con buena demanda residencial permanente
Preferís un esquema fiscal más simple
Elegí alquiler temporario si...
Tu propiedad está en una zona turística o de alta demanda temporal (Palermo, Recoleta, San Telmo)
Tenés tiempo o estás dispuesto a pagar administración
Querés maximizar rentabilidad y tolerás la variabilidad
El reglamento de tu edificio lo permite
La Opción Mixta
Algunos propietarios optan por un esquema mixto: alquiler permanente la mayor parte del año y temporario en temporada alta (por ejemplo, durante vacaciones de invierno o fin de año). Esto requiere un contrato permanente con cláusula de uso parcial o directamente gestionar como temporario todo el año pero con tarifas mensuales más bajas en temporada baja.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo pasar de alquiler permanente a temporario?
Sí, pero tenés que esperar a que termine el contrato vigente (o rescindir con las penalidades correspondientes). No podés cambiar la modalidad durante un contrato activo sin acuerdo de las partes.
¿El temporario es legal en todos lados?
Sí, es legal, pero puede estar regulado. En CABA necesitás registrarte en el SUTRA. En otras ciudades, verificá las normativas locales. Y siempre revisá el reglamento de copropiedad.
¿Qué pasa si mi edificio prohíbe el temporario?
Si alquilás temporario violando el reglamento, el consorcio puede intimarte a cesar la actividad. En caso extremo, pueden iniciar acciones legales. Siempre verificá antes de empezar.
¿Conviene más el temporario si tengo un monoambiente?
Generalmente sí. Los monoambientes y los 2 ambientes son los que mejor funcionan en plataformas como Airbnb. Propiedades más grandes tienen tarifas más altas pero ocupación más baja.
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Tanto el alquiler permanente como el temporario son opciones válidas, y la mejor depende de tus prioridades, tu disponibilidad y las características de tu propiedad. Evaluá los números concretos de tu caso antes de decidir.
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Etiquetas
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