Checklist Antes de Comprar una Propiedad en Argentina: Todo lo que Verificar
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por Roomix
Checklist Antes de Comprar una Propiedad en Argentina: Todo lo que Verificar
Comprar una propiedad en Argentina es una operación que involucra muchos actores, mucha documentación y muchas cosas que pueden salir mal si no las verificás a tiempo. A diferencia de un alquiler (donde un error te cuesta meses), en una compra un error te puede costar todo tu patrimonio.
Este checklist reúne cada punto que tenés que verificar antes de cerrar la operación. Desde la documentación legal hasta la inspección física del inmueble, pasando por el estado del edificio, los costos ocultos y los trámites de cierre. No te saltees ninguno.
Bloque 1: Documentación Legal del Inmueble
Esta es la parte más crítica. Un problema legal puede hacer que pierdas la propiedad, que no puedas escriturar, o que tengas que enfrentar años de litigio.
1. Título de Propiedad (Escritura)
Verificá que:
La escritura esté a nombre del vendedor
Los datos del inmueble coincidan con lo que te están vendiendo (ubicación, superficie, nomenclatura catastral)
No haya restricciones de dominio
Si el vendedor compró hace poco, verificá la cadena de titularidades
2. Informe de Dominio del Registro de la Propiedad
Este informe te dice:
Quién es el titular registral del inmueble
Si hay hipotecas inscriptas
Si hay embargos sobre la propiedad
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El informe tiene validez de 15 a 30 días según la jurisdicción. Pedí uno actualizado, no aceptes informes viejos.
3. Informe de Inhibiciones del Vendedor
Este informe verifica que el vendedor no esté inhibido para disponer de sus bienes. Una inhibición impide la venta. Se pide en el Registro de la Propiedad del domicilio del vendedor.
4. Estado Civil del Vendedor
El estado civil importa legalmente:
Si está casado: necesitás el consentimiento conyugal para la venta (aunque la propiedad sea solo de uno)
Si está divorciado: verificá que la propiedad ya esté adjudicada en la liquidación de bienes
Si está viudo/a: verificá que la sucesión esté terminada y la propiedad adjudicada
Si hay sucesión en trámite: la operación se complica significativamente
5. Cédula Catastral
Es el documento que vincula la propiedad con el catastro. Verificá que:
La nomenclatura catastral coincida con la escritura
El plano es la representación gráfica de la propiedad. Verificá:
Que esté aprobado por la autoridad catastral
Que las medidas coincidan con la realidad (si tenés dudas, podés contratar un agrimensor)
Que no haya diferencias de superficie entre el plano, la escritura y la cédula catastral
7. Libre Deuda de Expensas
Si es un departamento o PH, pedí un certificado de libre deuda de expensas firmado por el administrador del consorcio. Las deudas de expensas pueden recaer sobre el nuevo propietario.
8. Libre Deuda de Impuestos y Servicios
Verificá que no haya deudas de:
ABL (CABA) o impuesto inmobiliario (provincia)
ARBA (si es provincia de Buenos Aires)
Agua (AySA o ente provincial)
Gas y electricidad (aunque generalmente van a nombre del usuario, no de la propiedad)
9. Reglamento de Copropiedad y Administración
Si es un departamento, el reglamento de copropiedad define:
Qué se puede y qué no se puede hacer en el edificio
Las restricciones de uso (actividad comercial, mascotas, modificaciones)
El porcentual de cada unidad (afecta las expensas)
Las partes comunes del edificio
Leelo antes de comprar. Si el reglamento tiene restricciones que te afectan, mejor saberlo antes.
10. Final de Obra y Habilitaciones
Si la propiedad es relativamente nueva o tiene modificaciones:
Verificá que tenga el final de obra aprobado
Que las modificaciones estén habilitadas (ampliaciones, entrepisos, cerramientos de balcón)
Que no haya infracciones municipales pendientes
Una construcción sin final de obra o con infracciones puede impedir la escrituración.
Bloque 2: Inspección Física del Inmueble
Los papeles pueden estar perfectos, pero la propiedad física puede tener problemas graves. No te confíes solo en las fotos y las visitas rápidas.
11. Estructura y Cimientos
Buscá grietas significativas en paredes, techos y pisos (las grietas diagonales en paredes son las más preocupantes)
Verificá que no haya pisos hundidos o desniveles notorios
Revisá si hay filtraciones activas, especialmente en subsuelos y terrazas
En casas, revisá el estado del techo (por fuera si es posible)
Si algo te genera dudas, contratá un arquitecto o ingeniero que haga una inspección profesional. Es una inversión mínima comparada con el valor de la propiedad.
12. Humedad
La humedad es uno de los problemas más comunes y costosos de resolver:
Revisá todas las paredes (incluidas las que están detrás de muebles)
Prestá atención a olores (el olor a humedad delata lo que la pintura nueva esconde)
Verificá en días de lluvia si es posible
Mirá los marcos de ventanas (donde se acumula la condensación)
13. Instalación Eléctrica
Verificá que tenga tablero con térmica y disyuntor
Preguntá por la antigüedad de la instalación (si tiene más de 25-30 años, probablemente necesite renovación)
Probá enchufes y llaves de luz
Si la propiedad es antigua, contemplá el costo de renovar la instalación en tu presupuesto
14. Instalación de Gas
Verificá que tenga la oblea de revisión vigente
Chequeá el estado de las cañerías visibles
Probá el funcionamiento de la cocina, calefón/termotanque, calefacción
Si no tiene oblea o la instalación se ve vieja, presupuestá la adecuación
15. Cañerías y Plomería
Abrí todas las canillas y verificá presión de agua
Tirá la cadena de todos los baños
Mirá debajo de las mesadas (buscá humedad o goteo)
Preguntá por la antigüedad de las cañerías (las de plomo ya no cumplen normativa)
Verificá el funcionamiento del desagüe (que drene rápido y sin ruidos extraños)
16. Aberturas y Cerramientos
Que las ventanas abran y cierren correctamente
Que tengan buen nivel de aislación (acústica y térmica)
Estado de los marcos (especialmente si son de madera)
Estado de las persianas o cortinas roller
Cerraduras de puertas de entrada
17. Orientación y Luminosidad
La orientación afecta:
Cuánta luz natural recibís
La temperatura del departamento en verano e invierno
El consumo energético (un departamento bien orientado gasta menos en calefacción/refrigeración)
Visitá la propiedad en diferentes horarios para evaluar la luz real. Leé nuestra guía de orientación para entender las diferencias.
Bloque 3: El Edificio y el Entorno (Para Departamentos)
Cuando comprás un departamento, también comprás una participación en el edificio. El estado del edificio afecta directamente tu patrimonio.
18. Estado de las Áreas Comunes
Recorré las áreas comunes del edificio:
Hall de entrada y pasillos: mantenimiento y limpieza
Ascensores: funcionamiento y fecha de última revisión
Terraza: estado de la membrana impermeabilizante
Cocheras y bauleras: estado general
Amenities (si los hay): pileta, SUM, gimnasio
El estado de las áreas comunes te dice mucho sobre la administración y la predisposición de los consorcistas.
19. La Administración del Consorcio
Pedí:
Las actas de las últimas 3 a 5 asambleas (para saber qué problemas hay)
El presupuesto de expensas vigente
Si hay obras aprobadas pendientes de ejecución (eso se va a traducir en expensas extraordinarias)
Si hay juicios del consorcio contra algún propietario (o viceversa)
El monto de las expensas ordinarias y extraordinarias actuales
20. Antigüedad y Mantenimiento del Edificio
Cuándo se hizo la última impermeabilización de terraza
Estado de los tanques de agua (limpieza anual, antigüedad)
Estado de las cañerías del edificio (en edificios viejos, puede ser un costo enorme)
Estado del sistema de bombeo de agua
Si hay plan de mantenimiento preventivo
21. Vecinos y Convivencia
Pasá por el edificio en diferentes horarios. Hablá con el encargado si lo hay. Verificá:
Nivel de ruido
Olores en pasillos
Estado general de limpieza
Si hay alguna unidad con actividad comercial irregular
Calculá el costo total de la operación, no solo el precio del inmueble:
Concepto
Porcentaje Aproximado
Comisión inmobiliaria
3-4% + IVA
Honorarios de escribanía
1-2% + IVA
Impuesto de Sellos
3,5% (CABA) / variable
Certificados e informes
$100.000 - $300.000
Total adicional
8-10% del valor
25. Costos de Reparaciones o Mejoras
Si la propiedad necesita arreglos, presupuestalos antes de comprar:
Pintura general
Renovación de pisos
Actualización de baño o cocina
Reparación de instalaciones eléctricas o de gas
Impermeabilización
Sumá estos costos al precio total y compará con propiedades en mejor estado.
26. Expensas Proyectadas
Las expensas son un gasto mensual permanente. Un departamento "barato" con expensas de $200.000 puede ser más caro a largo plazo que uno un poco más caro con expensas de $80.000.
Pedí el historial de los últimos 12 meses para ver la tendencia.
Bloque 5: Antes de la Escritura
27. Elegí tu Escribano
Como comprador, tenés derecho a elegir al escribano que intervenga en la operación. No dejes que te impongan uno. Tu escribano es quien verifica todo y protege tus intereses.
Comprar una propiedad sin verificar estos puntos es un riesgo que no vale la pena correr. Cada ítem de esta lista existe porque alguien, en algún momento, se lo salteó y pagó las consecuencias.
Tomate el tiempo necesario, rodeate de profesionales (escribano de confianza, arquitecto para la inspección si hace falta) y no firmes nada hasta estar seguro de que todo está en orden.
Cuando estés listo para empezar tu búsqueda, explorá las propiedades en venta en Roomix y usá la búsqueda inteligente para encontrar exactamente lo que necesitás.
