Cómo Tasar una Propiedad en Argentina: Métodos, Herramientas y Consejos
14 min de lectura
por Roomix
Cómo Tasar una Propiedad en Argentina: Guía Completa
Saber cuánto vale una propiedad es fundamental, ya sea para vender, comprar, sacar un crédito hipotecario o simplemente conocer tu patrimonio. En Argentina, la tasación inmobiliaria tiene particularidades propias: un mercado que opera en dólares, diferencias enormes según la zona y una oferta que cambia constantemente. En esta guía te explicamos los métodos de valuación, cómo hacer un cálculo estimativo por tu cuenta y cuándo conviene recurrir a un profesional.
Qué Es una Tasación Inmobiliaria
Una tasación es la estimación del valor de mercado de un inmueble en un momento determinado. No es un precio fijo ni definitivo: es una opinión técnica fundamentada que indica cuánto se podría obtener por esa propiedad en una transacción normal entre un comprador y un vendedor informados.
Para Qué Sirve Tasar
Venta: para fijar un precio competitivo y realista
Compra: para saber si el precio pedido es justo
Crédito hipotecario: el banco exige una tasación para aprobar el préstamo
Sucesiones y divorcios: para dividir bienes de forma equitativa
Seguros: para determinar el valor asegurable
Declaraciones patrimoniales: para conocer el valor de tu patrimonio
Métodos de Valuación Inmobiliaria
Existen tres métodos principales para tasar una propiedad. Cada uno tiene su uso específico.
1. Método Comparativo de Mercado
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Es el método más utilizado en Argentina para viviendas y departamentos. Consiste en comparar la propiedad a tasar con otras similares que se vendieron recientemente o están en venta en la misma zona.
Cómo funciona:
Se identifican propiedades comparables (misma zona, tipo, superficie, antigüedad)
Se obtiene el precio por metro cuadrado de cada comparable
Se realizan ajustes por diferencias (mejor ubicación, más antigüedad, amenities, etc.)
Se calcula un promedio ponderado que da el valor estimado
Ejemplo práctico:
Querés tasar un departamento de 50 m² en Palermo, con 10 años de antigüedad.
Comparable
Superficie
Precio
USD/m²
Ajuste
USD/m² Ajustado
Depto A (mismo edificio, vendido)
55 m²
USD 110.000
2.000
-
2.000
Depto B (misma cuadra, en venta)
48 m²
USD 105.600
2.200
-10% (sobre precio)
1.980
Depto C (2 cuadras, vendido)
52 m²
USD 109.200
2.100
-5% (peor ubicación)
1.995
Promedio: USD 1.992/m²Valor estimado: 50 m² x USD 1.992 = USD 99.600
Ventajas:
Refleja el mercado real
Fácil de entender
Basado en datos concretos
Limitaciones:
Requiere suficientes comparables
Los precios de publicación suelen estar inflados (hay que aplicar un descuento de negociación del 5-15%)
Difícil en zonas con pocas operaciones
2. Método de Costo de Reposición
Estima cuánto costaría construir la propiedad desde cero al día de hoy, descontando la depreciación por antigüedad.
Fórmula:
Valor = (Costo del terreno) + (Costo de construcción x m²) - (Depreciación)
Cómo funciona:
Se determina el valor del terreno (por comparación)
Se calcula el costo de construcción por m² según la categoría (básico, medio, premium)
Se aplica un factor de depreciación por antigüedad y estado
Se suma terreno + construcción depreciada
Cuándo se usa:
Propiedades únicas sin comparables (galpones, fábricas)
Inmuebles nuevos o a estrenar
Seguros (para determinar valor de reconstrucción)
Propiedades en zonas con poca actividad de mercado
Referencia de costos de construcción (2026):
Categoría
USD/m² Aproximado
Económica
USD 600 - 900
Media
USD 900 - 1.400
Media-alta
USD 1.400 - 2.000
Premium
USD 2.000 - 3.500
3. Método de Capitalización de Rentas
Calcula el valor de la propiedad en función de la renta que genera o podría generar.
Tasas de capitalización de referencia en Argentina (2026):
Tipo de Propiedad
Tasa Anual Aproximada
Departamento CABA (barrio premium)
3% - 4,5%
Departamento CABA (barrio intermedio)
4% - 5,5%
Departamento GBA
4,5% - 6%
Local comercial bien ubicado
5% - 8%
Oficina en microcentro
5% - 7%
Cómo Calcular el Precio por Metro Cuadrado
El precio por m² es la métrica fundamental para comparar propiedades. Acá te explicamos cómo calcularlo correctamente.
Paso a Paso
Buscá propiedades similares en la misma zona (mismo barrio, tipología y antigüedad)
Dividí el precio de venta por la superficie total (precio / m² totales)
Anotá al menos 5-10 valores para tener una muestra representativa
Descartá los extremos (el más caro y el más barato)
Calculá el promedio de los valores restantes
Qué Superficie Usar
Superficie cubierta: es la más relevante para la comparación
Semicubierta: balcones, terrazas techadas (suele computarse al 50%)
Descubierta: patios, terrazas abiertas (suele computarse al 25-30%)
Fórmula para superficie ponderada:
Superficie ponderada = Cubierta + (Semicubierta x 0,5) + (Descubierta x 0,25)
Ejemplo de Cálculo
Un departamento tiene:
60 m² cubiertos
8 m² de balcón (semicubierto)
15 m² de terraza abierta (descubierta)
Superficie ponderada = 60 + (8 x 0,5) + (15 x 0,25) = 60 + 4 + 3,75 = 67,75 m²
Si el precio es USD 148.050:
Precio/m² = USD 148.050 / 67,75 = USD 2.185/m²
Herramientas Online para Tasar
Hoy existen herramientas digitales que te permiten obtener una estimación rápida del valor de tu propiedad.
Los precios de mercado de Roomix
En los precios de mercado por barrio de Roomix podés consultar datos reales de valor por m² según la ubicación. Es gratuito y te da una referencia de valores en segundos.
Portales inmobiliarios: ZonaProp, Argenprop, Mercado Libre Inmuebles (comparar precios de publicación, recordando que suelen estar un 5-15% por encima del precio real)
Reporte Inmobiliario: publica índices de precio por m² por barrio
Colegio de Escribanos de CABA: publica estadísticas de escrituras con valores reales
Banco Ciudad: ofrece información sobre créditos y valuaciones
Cuándo Contratar un Tasador Profesional
Si bien las herramientas online son útiles para una primera aproximación, hay situaciones donde necesitás un tasador matriculado:
Situaciones que Requieren Tasación Profesional
Crédito hipotecario: los bancos exigen una tasación realizada por un tasador del banco o habilitado
Sucesiones: para determinar el valor de los bienes en la partición
Divorcios: cuando hay disputa sobre el valor de los bienes
Juicios y mediaciones: se requiere una tasación pericial
Donaciones: para calcular el valor de la transferencia
Propiedades especiales: casas muy grandes, campos, edificios completos, galpones
Quiénes Pueden Tasar Oficialmente
Martilleros y Corredores Públicos (matriculados)
Ingenieros civiles y Arquitectos (para tasaciones técnicas)
Peritos tasadores judiciales
Tasadores de bancos (para créditos hipotecarios)
Cuánto Cuesta una Tasación Profesional
Tipo de Tasación
Costo Aproximado
Tasación simple (departamento)
$50.000 - $150.000
Tasación para crédito bancario
Variable (suele estar incluida en los gastos del crédito)
Tasación judicial/pericial
Según honorarios profesionales regulados
Tasación de campo o propiedad rural
Variable según extensión
Si estás evaluando sacar un crédito hipotecario, podés usar la calculadora de créditos hipotecarios para simular tu cuota antes de iniciar el trámite de tasación.
Factores que Afectan el Valor de una Propiedad
Factores Positivos (Aumentan el Valor)
Ubicación:
Cercanía a transporte público (subte, metrobús)
Buena conectividad vial
Barrio consolidado y seguro
Proximidad a parques, plazas y espacios verdes
Cercanía a centros comerciales, escuelas y hospitales
Características del Inmueble:
Mayor superficie cubierta
Buena distribución y luminosidad
Orientación norte (más luz natural)
Amenities (pileta, SUM, gimnasio, laundry)
Cochera incluida
Baulera
Balcón o terraza
Pisos altos con vista
Estado y Antigüedad:
A estrenar o reciclado recientemente
Buenas terminaciones (porcelanato, grifería de calidad)
Deuda de expensas o ABL (no afecta el valor intrínseco, pero complica la venta)
Problemas legales: inhibiciones, embargos, sucesiones sin resolver
Factores Externos
Tendencia del mercado: si los precios están subiendo o bajando
Tasa de interés de créditos hipotecarios: a menor tasa, más demanda y precios más altos
Tipo de cambio: dado que el mercado opera en dólares
Oferta disponible: mucha oferta presiona los precios a la baja
Obras públicas: una nueva estación de subte o autopista puede revalorizar una zona
Errores Comunes al Tasar una Propiedad
1. Sobrevalorar por Apego Emocional
Es el error más frecuente entre propietarios. El valor sentimental no se traduce en valor de mercado. Un departamento donde viviste 20 años no vale más que uno idéntico en el mismo edificio.
2. Comparar con Precios de Publicación
Los precios publicados en portales inmobiliarios suelen estar un 5-15% por encima del precio real de cierre. Si tu vecino publicó su departamento a USD 120.000, probablemente se venda a USD 105.000-115.000.
3. No Considerar la Antigüedad
Un departamento a estrenar y uno de 40 años en la misma cuadra no valen lo mismo. La depreciación por antigüedad puede representar un 15-30% de diferencia en el valor.
4. Ignorar el Estado del Edificio
No alcanza con que tu departamento esté impecable si el edificio tiene problemas de ascensores, humedad en áreas comunes o deuda de expensas.
5. Usar Pocos Comparables
Con 2 o 3 comparables no alcanza para una tasación confiable. Buscá al menos 5-10 propiedades similares para obtener un promedio representativo.
6. No Diferenciar Superficie Cubierta de Total
Un departamento de "65 m²" que incluye 15 m² de balcón no se compara igual con uno de 65 m² cubiertos sin balcón. Siempre verificá qué superficie se está informando.
7. Ignorar el Contexto del Mercado
Tasar sin considerar si el mercado está en alza, estable o en baja lleva a precios irrealistas. En un mercado con mucha oferta, los precios tienden a la baja, y viceversa.
Guía Paso a Paso para Tasar tu Propiedad
Paso 1: Recopilá Información
Superficie cubierta, semicubierta y descubierta exactas
Antigüedad del edificio
Cantidad de ambientes, baños, cochera, baulera
Estado de conservación
Amenities disponibles
Piso y orientación
Expensas actuales
Paso 2: Investigá el Mercado
Buscá propiedades comparables en portales inmobiliarios
Aplicá el método comparativo con al menos 5 propiedades similares
Ajustá por diferencias (antigüedad, piso, amenities, estado)
Aplicá un descuento del 5-10% sobre precios de publicación
Obtendrás un rango de valor (no un número exacto)
Paso 4: Validá con un Profesional
Si estás vendiendo, comprando o necesitás la tasación para un trámite legal, consultá con un martillero o tasador matriculado para obtener una valuación formal.
Preguntas Frecuentes
Cada cuánto conviene tasar una propiedad?
Si estás pensando en vender, lo ideal es tasar poco antes de publicar. El mercado cambia constantemente y una tasación de 6 meses atrás puede estar desactualizada.
El valor fiscal es igual al valor de mercado?
No. La valuación fiscal (la que usa AGIP para calcular el ABL) suele ser muy inferior al valor de mercado. Pueden diferir en un 50-80%.
Una tasación online es confiable?
Es un buen punto de partida para tener una estimación general, pero no reemplaza una tasación profesional. Recursos como los precios de mercado por barrio de Roomix te dan datos reales del mercado para estimar un rango razonable.
Cuánto tarda una tasación profesional?
Una tasación simple de un departamento puede estar lista en 3-7 días hábiles desde la visita al inmueble. Las tasaciones judiciales o complejas pueden demorar más.
Conclusión
Tasar una propiedad correctamente es una combinación de datos del mercado, metodología y criterio profesional. Para una primera aproximación, podés consultar los precios de mercado por barrio de Roomix y hacer tu propia investigación de mercado. Para operaciones formales, siempre recurría un tasador profesional.
Si estás pensando en comprar o vender, explorá las propiedades disponibles en Roomix para entender los precios actuales del mercado y encontrar la mejor oportunidad con inteligencia artificial.
