Cuánto Cuesta Alquilar en CABA 2026: Precios por Barrio y Tipo
12 min de lectura
por Roomix
Cuánto Cuesta Alquilar en CABA 2026
Si estás buscando alquilar en la Ciudad de Buenos Aires, la primera pregunta que te hacés es obvia: cuánto sale. Y la respuesta depende de muchas variables: el barrio, la cantidad de ambientes, si es departamento o PH, si tiene expensas altas o bajas, y el estado general del mercado.
En esta guía te damos un panorama completo y actualizado de los precios de alquiler en CABA en 2026, con tablas por barrio, tipo de propiedad y cantidad de ambientes. Todo para que puedas planificar tu presupuesto antes de empezar la búsqueda.
El Mercado de Alquileres en CABA: Panorama 2026
El mercado de alquileres en Buenos Aires viene atravesando una transformación importante. Tras la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023 y el regreso a la libre negociación entre partes, la oferta se recuperó significativamente. A mediados de 2026, hay más propiedades disponibles que en los años anteriores, aunque los precios siguen ajustándose mes a mes.
Datos clave del mercado actual:
La oferta de alquileres en CABA creció más del 150% desde el piso de 2023
Los contratos se pactan libremente entre las partes (plazo mínimo, índice de ajuste, moneda)
La mayoría de los contratos nuevos utilizan el ICL (Índice para Contratos de Locación) como referencia de ajuste
Los precios en pesos suben mes a mes acompañando la inflación, pero medidos en dólares se mantienen relativamente estables
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Los precios varían enormemente según la zona. No es lo mismo alquilar en Puerto Madero que en Lugano. A continuación, los valores de referencia para los barrios más demandados.
Monoambientes
Barrio
Precio Mensual
Palermo
$380.000 - $480.000
Belgrano
$350.000 - $450.000
Recoleta
$360.000 - $460.000
Caballito
$300.000 - $380.000
Almagro
$280.000 - $360.000
Núñez
$340.000 - $420.000
Villa Crespo
$300.000 - $380.000
Villa Urquiza
$300.000 - $370.000
San Telmo
$290.000 - $370.000
Flores
$250.000 - $320.000
Boedo
$270.000 - $340.000
Colegiales
$320.000 - $400.000
Chacarita
$300.000 - $380.000
Puerto Madero
$500.000 - $750.000
Departamentos 2 Ambientes
Barrio
Precio Mensual
Palermo
$480.000 - $620.000
Belgrano
$450.000 - $580.000
Recoleta
$460.000 - $600.000
Caballito
$400.000 - $500.000
Almagro
$370.000 - $470.000
Núñez
$430.000 - $550.000
Villa Crespo
$400.000 - $500.000
Villa Urquiza
$390.000 - $490.000
San Telmo
$380.000 - $480.000
Flores
$330.000 - $420.000
Boedo
$360.000 - $450.000
Colegiales
$420.000 - $530.000
Chacarita
$400.000 - $500.000
Puerto Madero
$700.000 - $1.100.000
Departamentos 3 Ambientes
Barrio
Precio Mensual
Palermo
$620.000 - $850.000
Belgrano
$580.000 - $800.000
Recoleta
$600.000 - $820.000
Caballito
$520.000 - $680.000
Almagro
$480.000 - $620.000
Núñez
$560.000 - $740.000
Villa Crespo
$520.000 - $670.000
Villa Urquiza
$510.000 - $660.000
San Telmo
$500.000 - $650.000
Flores
$430.000 - $560.000
Boedo
$470.000 - $600.000
Colegiales
$550.000 - $710.000
Chacarita
$520.000 - $670.000
Puerto Madero
$1.000.000 - $1.600.000
Departamentos 4+ Ambientes
Barrio
Precio Mensual
Palermo
$850.000 - $1.300.000
Belgrano
$800.000 - $1.200.000
Recoleta
$820.000 - $1.250.000
Caballito
$680.000 - $950.000
Núñez
$750.000 - $1.100.000
Villa Urquiza
$660.000 - $920.000
Puerto Madero
$1.500.000 - $2.500.000+
Precios de referencia abril 2026. Los valores se ajustan mensualmente según el índice pactado en cada contrato.
Precios según Tipo de Propiedad
No todos los alquileres son departamentos en torre. CABA tiene una variedad de opciones, cada una con su rango de precios.
Departamentos en Torre (con amenities)
Los edificios con amenities (pileta, gimnasio, SUM, laundry) suelen tener un alquiler base algo menor por m², pero las expensas son significativamente más altas. Un departamento de 2 ambientes en Palermo en torre con amenities puede tener expensas de $120.000 a $200.000 mensuales.
Ambientes
Precio Alquiler
Expensas Estimadas
Monoambiente
$350.000 - $500.000
$80.000 - $130.000
2 ambientes
$450.000 - $650.000
$100.000 - $200.000
3 ambientes
$600.000 - $900.000
$130.000 - $250.000
PH (Propiedad Horizontal)
Los PH son una opción muy buscada: generalmente sin expensas o con expensas muy bajas, más metros cuadrados, y a veces con patio o terraza propia. Los precios dependen mucho del estado y la ubicación.
Ambientes
Precio Alquiler
Expensas Estimadas
2 ambientes
$380.000 - $520.000
$0 - $30.000
3 ambientes
$500.000 - $700.000
$0 - $40.000
4 ambientes
$650.000 - $950.000
$0 - $50.000
Casas
Alquilar una casa en CABA es posible, pero la oferta es limitada y se concentra en barrios residenciales como Belgrano R, Saavedra, Devoto y Coghlan.
Tipo
Precio Alquiler
Casa 3 ambientes
$700.000 - $1.000.000
Casa 4 ambientes con jardín
$1.000.000 - $1.800.000
Casa 5+ ambientes (premium)
$1.500.000 - $3.000.000+
Costo Total Real: No es Solo el Alquiler
Un error muy común es mirar solo el precio del alquiler y olvidarse de todos los costos asociados. El costo total mensual de vivir en un alquiler incluye:
Gastos Mensuales Fijos
Concepto
Rango Estimado
Alquiler
Según zona y tipo
Expensas
$0 - $250.000
ABL
$15.000 - $40.000
Servicios (luz, gas, agua)
$40.000 - $90.000
Internet + cable/streaming
$25.000 - $45.000
Costos de Entrada al Contrato
Cuando firmás un contrato, los costos iniciales pueden ser importantes:
Concepto
Monto
Mes de alquiler anticipado
1 mes
Depósito (mes de garantía)
1 mes
Comisión inmobiliaria
Hasta 4,15% del total del contrato (si aplica)
Garantía de caución
3% - 5% del total del contrato
Sellado de contrato
Variable según jurisdicción
Ejemplo concreto: Para un 2 ambientes en Caballito a $450.000/mes, el costo de entrada puede ser de $900.000 (alquiler + depósito) más la garantía o seguro de caución.
Ranking: Barrios Más Caros y Más Económicos
Top 5 Barrios Más Caros (2 ambientes)
Puerto Madero - $700.000 - $1.100.000
Palermo - $480.000 - $620.000
Recoleta - $460.000 - $600.000
Belgrano - $450.000 - $580.000
Núñez - $430.000 - $550.000
Top 5 Barrios Más Económicos (2 ambientes)
Flores - $330.000 - $420.000
Boedo - $360.000 - $450.000
Almagro - $370.000 - $470.000
San Telmo - $380.000 - $480.000
Villa Urquiza - $390.000 - $490.000
Zonas con Mejor Relación Precio-Calidad
Si buscás maximizar lo que obtenés por tu plata, estas son las zonas donde encontrás buena calidad de vida a precios razonables:
Caballito
El barrio más extenso de CABA combina buena conectividad (subte A y línea E), variedad comercial, parques y una oferta amplia de departamentos. Los precios son un 15-20% menores que en Palermo por calidades similares.
Villa Crespo
Pegado a Palermo pero con precios más accesibles. Excelente gastronomía, buena onda barrial y cada vez más opciones. Es una de las zonas que más creció en demanda en los últimos años.
Chacarita
Similar a Villa Crespo, se beneficia de la cercanía a Palermo y Colegiales. Tiene un perfil bohemio, buenas opciones gastronómicas y precios que todavía no alcanzaron a los de sus vecinos más caros.
Villa Urquiza
Para quienes priorizan metros cuadrados y tranquilidad sin alejarse demasiado del centro. Subte B directo, buena infraestructura y departamentos amplios a precios competitivos.
Boedo
Un barrio con identidad propia, cada vez más valorado. Buena conexión con subte E, movida cultural creciente y precios que siguen siendo de los más accesibles en la zona céntrica de CABA.
Factores que Afectan el Precio del Alquiler
Entender qué hace que un alquiler cueste más o menos te ayuda a negociar mejor y a filtrar propiedades con más criterio.
Ubicación y Barrio
Es el factor principal. La diferencia entre el barrio más caro y el más económico puede ser de más del 100% para el mismo tipo de propiedad.
Antigüedad del Edificio
Un departamento a estrenar o de pocos años puede costar un 20-30% más que uno en un edificio de 40 años en el mismo barrio. Sin embargo, los edificios viejos suelen tener departamentos más amplios.
Piso y Luminosidad
Los pisos altos con buena luminosidad natural se alquilan más caro. Un departamento con vista abierta en un piso 10 puede costar 10-15% más que un contrafrente en planta baja del mismo edificio.
Amenities
Pileta, gimnasio, SUM, laundry y seguridad 24hs suman al precio del alquiler y, sobre todo, a las expensas. Evaluá si realmente vas a usar esos servicios.
Estado y Terminaciones
Un departamento reciclado con terminaciones modernas (porcelanato, grifería nueva, muebles de cocina) vale más que uno con pisos de mosaico y cocina original de los 80.
Balcón y Espacio Exterior
Post-pandemia, los balcones y terrazas se convirtieron en un diferencial importante. Un departamento con balcón puede costar 5-10% más que uno sin espacio exterior.
Consejos para Conseguir un Buen Precio
Buscá en temporada baja. Los meses de diciembre a febrero suelen tener más oferta y menos competencia. Marzo es el pico de demanda por el inicio del ciclo lectivo.
Mirá barrios adyacentes. Si Palermo se te va de presupuesto, Villa Crespo o Chacarita pueden darte una calidad de vida muy similar por menos plata.
Considerá PH. Las propiedades horizontales suelen tener más metros, menos expensas y mejor relación precio-calidad que los departamentos en torre.
Evaluá el costo total. Un alquiler barato con expensas de $200.000 puede terminar siendo más caro que uno un poco más alto con expensas mínimas.
Negociá el primer mes. Algunos propietarios aceptan negociar el precio inicial o las condiciones de ajuste, especialmente si la propiedad lleva tiempo publicada.
Usá herramientas inteligentes. En Roomix podés buscar alquileres con filtros avanzados, comparar precios por zona y recibir alertas cuando aparezcan propiedades que se ajusten a tu presupuesto.
Evolución Reciente de los Precios
Los alquileres en CABA vienen mostrando una tendencia de desaceleración en los aumentos mensuales. Si bien siguen subiendo en términos nominales (en pesos), el ritmo de aumento se fue moderando a lo largo de 2025 y principios de 2026.
En dólares, los alquileres se estabilizaron en niveles significativamente más altos que los de 2023. Un monoambiente que en CABA se alquilaba por el equivalente a USD 200 en 2023, hoy ronda los USD 300-350.
Para un análisis más profundo de las tendencias del mercado, visitá nuestra sección de mercado inmobiliario.
Preguntas Frecuentes
Cuánto sale alquilar un monoambiente en Buenos Aires en 2026?
Un monoambiente en CABA cuesta entre $250.000 y $480.000 dependiendo del barrio. En zonas premium como Palermo o Puerto Madero, los precios pueden superar esos valores.
Es más barato alquilar un PH que un departamento?
En general, sí. Los PH suelen tener expensas mínimas o nulas, lo que reduce significativamente el costo total mensual. Además, suelen ofrecer más metros cuadrados por el mismo precio.
Cada cuánto aumenta el alquiler?
Depende del contrato. La mayoría de los contratos nuevos establecen ajustes trimestrales o cuatrimestrales usando el ICL u otro índice pactado entre las partes.
Cuánto necesito ganar para alquilar en CABA?
La regla general es que el alquiler no supere el 30% de tus ingresos. Para un 2 ambientes promedio de $450.000, necesitarías un ingreso mensual de al menos $1.500.000.
Conclusión
Alquilar en Buenos Aires en 2026 requiere planificación y un conocimiento claro del mercado. Los precios varían enormemente entre barrios y tipos de propiedad, y el costo real va mucho más allá del valor mensual del alquiler.
La buena noticia es que la oferta se recuperó, hay más opciones disponibles y con las herramientas correctas podés encontrar algo que se ajuste a tu presupuesto. Empezá tu búsqueda en Roomix y usá los filtros por precio, zona y tipo de propiedad para encontrar exactamente lo que necesitás.
Etiquetas
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