Expensas Extraordinarias: Quién las Paga (el Propietario) y Cómo Reclamar
11 min de lectura
por Roomix
Expensas Extraordinarias: Qué Son y Quién las Paga
Respuesta corta: las expensas extraordinarias las paga el propietario, no el inquilino. El Código Civil y Comercial (artículos 1209 a 1220, sobre locaciones) deja las expensas comunes ordinarias a cargo del locatario y las extraordinarias a cargo del locador. Ese reparto sigue vigente después de que el DNU 70/2023 derogara la Ley 27.551. Si tu contrato dice que pagás "todas las expensas", esa cláusula es nula en la parte extraordinaria: son una mejora del patrimonio del dueño, no un gasto de uso.
Tipo de expensa
Quién la paga
Ejemplos
Ordinaria
Inquilino
Limpieza, encargado, luz de palieres
Extraordinaria
Propietario
Pintura de fachada, ascensor, impermeabilización
Si vivís en un edificio o estás alquilando, seguramente en algún momento te encontraste con un cargo inesperado en la liquidación de expensas. Las
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son uno de los temas que más conflictos generan entre propietarios, inquilinos y administraciones de consorcios. Acá va todo: qué son, quién debe pagarlas, qué dice la ley y cómo actuar si te cobran de más.
Las expensas extraordinarias son gastos no habituales que surgen en un consorcio de propietarios para realizar reparaciones, mejoras o trabajos que exceden el mantenimiento rutinario del edificio. A diferencia de las expensas ordinarias (que cubren gastos recurrentes como limpieza, sueldo del encargado y servicios comunes), las extraordinarias responden a situaciones puntuales.
Características de las Expensas Extraordinarias
No son recurrentes: aparecen cuando hay una necesidad específica
Generalmente son de monto alto: suelen involucrar obras o reparaciones costosas
Deben ser aprobadas en asamblea: el consorcio debe votar su realización
Incrementan el valor del inmueble: son inversiones en el edificio, no gastos corrientes
Tienen un plazo de ejecución definido: una vez terminada la obra, dejan de cobrarse
Expensas Ordinarias vs. Extraordinarias: Diferencias Clave
Entender la diferencia entre ambos tipos es fundamental para saber quién debe pagar cada una:
Aspecto
Expensas Ordinarias
Expensas Extraordinarias
Frecuencia
Mensuales, recurrentes
Puntuales, no recurrentes
Aprobación
No requieren asamblea especial
Deben aprobarse en asamblea
Monto
Relativamente estable
Variable, generalmente alto
Finalidad
Mantenimiento corriente
Mejoras, reparaciones mayores
Quién paga (alquiler)
Inquilino
Propietario
Efecto en el inmueble
Mantiene el estado actual
Mejora o restaura valor
Ejemplos de Expensas Ordinarias
Para que quede claro, estas son expensas ordinarias (las que paga el inquilino):
Sueldo del encargado
Limpieza de áreas comunes
Luz y gas de espacios compartidos
Mantenimiento regular de ascensores
Seguro del edificio
Honorarios de la administración
Agua (en edificios con medidor único)
Productos de limpieza
Fumigación programada
Ejemplos de Expensas Extraordinarias
Estas son expensas extraordinarias (las que paga el propietario):
Pintura de fachada: restauración del frente del edificio
Reparación o cambio de ascensores: cuando el ascensor necesita una renovación completa
Reparación del techo o terraza: impermeabilización, cambio de membrana
Reparación de cañerías troncales: trabajos en la instalación principal de agua o desagüe
Obras de accesibilidad: rampas, adecuación de ascensores
Cambio de tanques de agua: reemplazo de tanques de reserva
Instalación de medidores individuales: gas o agua
Pintura de áreas comunes: hall de entrada, escaleras, pasillos
Mejoras en seguridad: instalación de cámaras, portero eléctrico nuevo
Honorarios legales del consorcio: juicios o reclamos del consorcio
Fondo de reserva para obras: ahorro destinado a futuras reparaciones mayores
¿Qué Dice la Ley Sobre Quién Paga las Extraordinarias?
El Código Civil y Comercial
El Código Civil y Comercial de la Nación (artículos 1209 a 1220, sobre locaciones) establece el principio fundamental:
Las expensas comunes ordinarias están a cargo del locatario (inquilino). Las expensas comunes extraordinarias están a cargo del locador (propietario).
Este principio aplica incluso después de la derogación de la Ley de Alquileres 27.551 por el DNU 70/2023. El Código Civil y Comercial sigue siendo la base legal que regula la distribución de expensas.
Artículo 2048: Expensas en Propiedad Horizontal
El artículo 2048 del Código Civil y Comercial establece que cada propietario debe pagar las expensas comunes en proporción a su porcentaje de participación en el consorcio. La proporción se determina según el reglamento de propiedad horizontal de cada edificio.
Artículo 2056: El Reglamento de Propiedad Horizontal
El reglamento de cada edificio puede establecer reglas específicas sobre:
Cómo se calculan las proporciones de pago
Qué gastos se consideran ordinarios y cuáles extraordinarios
Procedimientos para aprobar gastos extraordinarios
Mayorías necesarias en asamblea
Qué Pasa con los Contratos de Alquiler
En la práctica, lo que importa es:
Si el contrato no aclara nada: se aplica el Código Civil y Comercial (extraordinarias a cargo del propietario).
Si el contrato dice que el inquilino paga todas las expensas: esa cláusula es nula respecto a las extraordinarias. La jurisprudencia argentina ha sido consistente en que las expensas extraordinarias no pueden trasladarse al inquilino, porque constituyen una mejora del patrimonio del propietario.
Si el contrato distingue claramente: se respeta lo pactado para las ordinarias, pero las extraordinarias siguen siendo responsabilidad del propietario.
Casos Grises: Cuándo No Es Tan Claro Quién Paga
Hay gastos que pueden generar discusión porque están en la frontera entre ordinario y extraordinario:
Reparación vs. Mantenimiento de Ascensores
Mantenimiento mensual del ascensor (servicio técnico, ajustes): es ordinario (paga el inquilino)
Reparación mayor (cambio de motor, cables, cabina): es extraordinario (paga el propietario)
Modernización del ascensor: es extraordinario
Pintura del Edificio
Retoque de pintura en un sector por desgaste normal: puede considerarse ordinario
Pintura completa de fachada o áreas comunes: es extraordinario
Reparaciones de Cañerías
Destapar un caño por obstrucción: es ordinario
Reemplazar cañerías viejas: es extraordinario
Reparar la bomba de agua: depende de si es mantenimiento (ordinario) o reemplazo (extraordinario)
Gastos Legales
Honorarios del administrador: es ordinario
Honorarios de abogado por un juicio del consorcio: es extraordinario
Gastos de mediación con un consorcista moroso: puede ser extraordinario
El Fondo de Reserva
El fondo de reserva es un tema discutido. Si se cobra mes a mes como parte de las expensas comunes para cubrir imprevistos, muchos lo consideran ordinario. Pero si se cobra un monto especial para una obra puntual, es extraordinario.
La jurisprudencia mayoritaria lo trata así:
Fondo de reserva mensual (porcentaje fijo de las expensas): ordinario
Fondo especial para una obra: extraordinario
¿Cómo Se Aprueban las Expensas Extraordinarias?
Las expensas extraordinarias no las puede decidir el administrador solo. El proceso legal es:
1. Convocatoria a Asamblea
El administrador o un grupo de propietarios (generalmente requiriendo al menos el 5-10% del total) convoca a una asamblea extraordinaria o incluye el tema en la asamblea ordinaria anual.
2. Presentación del Proyecto
Se presentan:
La obra o reparación necesaria
Presupuestos de al menos 2-3 proveedores
Plan de pago (cuotas, plazos)
Justificación de la urgencia si corresponde
3. Votación
La mayoría necesaria depende del reglamento del edificio, pero generalmente:
Mayoría simple (50% + 1) para reparaciones necesarias
Dos tercios para mejoras que modifican la estructura o estética
4. Registro en Actas
Todo debe quedar asentado en el libro de actas del consorcio, con detalle de la votación, los presupuestos aprobados y el plan de pago.
5. Ejecución y Rendición
El administrador ejecuta la obra según lo aprobado y debe rendir cuentas con facturas y comprobantes.
¿Cómo Reclamar si Te Cobran Expensas Extraordinarias Siendo Inquilino?
Si sos inquilino y te están cobrando expensas extraordinarias, tenés varias opciones:
Paso 1: Revisá la Liquidación de Expensas
Pedí la liquidación detallada de expensas al administrador. Por ley, el administrador debe entregar la liquidación discriminando ordinarias y extraordinarias por separado. Si no lo hace, ya tenés un primer motivo de reclamo.
Paso 2: Identificá los Cargos Extraordinarios
Revisá la liquidación y marcá todos los ítems que correspondan a expensas extraordinarias según lo explicado anteriormente.
Paso 3: Comunicá al Propietario
Enviá una notificación por escrito (mail, WhatsApp con confirmación de lectura, carta documento si es necesario) al propietario o a la inmobiliaria informando que:
La liquidación incluye expensas extraordinarias
Por ley, esas expensas corresponden al propietario
Vas a pagar solo las expensas ordinarias
Adjuntás la liquidación con los conceptos marcados
Paso 4: Pagá lo que Corresponde
Pagá las expensas ordinarias en tiempo y forma. Para las extraordinarias, informá al propietario que él debe asumirlas. No dejés de pagar lo que te corresponde para no entrar en mora.
Paso 5: Mediación
Si el propietario no acepta, podés recurrir a una mediación a través del organismo de defensa del consumidor de tu jurisdicción o un centro de mediación privado.
Paso 6: Acción Legal
Como último recurso, podés iniciar una acción legal. La jurisprudencia es ampliamente favorable al inquilino en estos casos. Podés reclamar:
La devolución de lo pagado de más
Intereses
Daños y perjuicios si corresponde
Consejos para Prevenir Problemas
Antes de firmar el contrato: pedí las últimas 3-6 liquidaciones de expensas para ver si hay cargos extraordinarios vigentes.
Exigí que el contrato discrimine: que el contrato aclare que las extraordinarias son a cargo del propietario.
Guardá todas las liquidaciones: archivalas mensualmente como respaldo.
Consultá al administrador: preguntá si hay obras aprobadas o en plan antes de mudarte.
Expensas Extraordinarias para Propietarios: Lo que Debés Saber
Si sos propietario, también es importante que entiendas tus obligaciones:
No Podés Trasladar las Extraordinarias al Inquilino
Aunque pongas una cláusula en el contrato, la ley y la jurisprudencia son claras: las expensas extraordinarias son tu responsabilidad. Intentar trasladarlas puede generarte un reclamo legal.
Participá en las Asambleas
Tu voto cuenta. Si no estás de acuerdo con una obra o su costo, participá en la asamblea y expresá tu posición. Si no asistís ni enviás un representante, las decisiones se toman igual.
Pedí Transparencia al Administrador
Tenés derecho a:
Ver todos los presupuestos presentados
Acceder a las facturas de los trabajos
Pedir una rendición de cuentas detallada
Exigir que se cumpla lo aprobado en asamblea
Deducción Impositiva
Las expensas extraordinarias que pagás como propietario pueden ser consideradas como gasto a efectos del impuesto a las Ganancias si la propiedad está alquilada. Consultá con tu contador para optimizar la deducción.
¿Cuánto Cuesta una Expensa Extraordinaria?
Para que tengas una referencia de cuánto pueden representar estos gastos, estos son rangos típicos en CABA a principios de 2026:
Tipo de Obra
Rango de Costo (por unidad funcional)
Pintura de fachada
$200.000 - $600.000
Reparación de ascensor
$500.000 - $2.000.000
Cambio de tanques de agua
$150.000 - $400.000
Impermeabilización de terraza
$300.000 - $800.000
Reparación de cañerías troncales
$400.000 - $1.500.000
Instalación de cámaras de seguridad
$100.000 - $300.000
Obras de accesibilidad (rampa)
$200.000 - $500.000
Los montos varían enormemente según el tamaño del edificio, la cantidad de unidades y la envergadura de la obra. Estos son valores orientativos para un edificio mediano en CABA.
Preguntas Frecuentes
Si me mudo a mitad de una obra extraordinaria, pago la proporción?
Si sos inquilino, no deberías pagar nada de extraordinarias. Si sos propietario y vendés, se negocia en la compraventa quién asume el saldo pendiente.
El administrador puede decidir una obra extraordinaria sin asamblea?
Solo en caso de urgencia (por ejemplo, una rotura de cañería que afecta la habitabilidad). Pero debe convocar a asamblea lo antes posible para ratificar la decisión y rendir cuentas.
Qué pasa si un propietario no paga las extraordinarias?
El consorcio puede iniciar un juicio ejecutivo para cobrar las expensas adeudadas. La deuda de expensas tiene privilegio legal, lo que significa que se puede ejecutar sobre el inmueble.
Las expensas extraordinarias prescriben?
Sí. El plazo de prescripción para el cobro de expensas es de 5 años desde su vencimiento.
Puedo pedir un plan de pago para las extraordinarias?
Sí, se puede proponer en asamblea que el monto se divida en cuotas. Muchos consorcios aprueban planes de 6, 12 o 24 meses para obras costosas.
Conclusión
Las expensas extraordinarias son un tema que genera muchos conflictos, pero la ley es clara: el propietario las paga, el inquilino no. Conocer tus derechos y saber cómo actuar ante cobros indebidos es fundamental para evitar pagar de más.
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