Qué son las expensas: definición, tipos y quién paga cada una
8 min de lectura
por Roomix
Qué son las expensas
Las expensas son los gastos comunes de un edificio en propiedad horizontal, repartidos entre todas las unidades según el porcentual que fija el reglamento del consorcio. Se dividen en ordinarias —lo que cuesta que el edificio funcione mes a mes: encargado, limpieza, luz de palier, ascensor, administración— y extraordinarias, que son las obras y mejoras que aumentan el valor del inmueble. En un alquiler, el inquilino paga las ordinarias y el propietario las extraordinarias.
Expensas ordinarias
Expensas extraordinarias
Qué son
Administración, reparación y sustitución de las cosas y partes comunes para mantener el edificio en buen estado de seguridad, comodidad y decoro
Gastos no recurrentes resueltos por asamblea: obras, mejoras, fondos especiales
Ejemplos
Sueldo y cargas del encargado, limpieza, luz común, ascensores, seguro, honorarios del administrador, agua con medidor único
Cambio de ascensores, impermeabilización de terraza, pintura de fachada, instalación de cámaras, fondo de reserva votado en asamblea
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Definiciones según el artículo 2048 del Código Civil y Comercial. El reparto inquilino/propietario, según el artículo 1209 del mismo código.
Ese último renglón es el que más confusión genera y conviene entenderlo antes de seguir: frente al consorcio el obligado es siempre el propietario, esté la unidad alquilada o no. Que el inquilino pague las ordinarias es un acuerdo entre él y el dueño; si no las paga, el consorcio le reclama al titular, no al ocupante. Lo dice sin rodeos la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires: el inquilino abona las ordinarias según su contrato, pero la responsabilidad legal por la deuda es del propietario.
¿Qué incluyen las expensas?
Una liquidación típica de expensas ordinarias cubre estos rubros:
Sueldo del encargado y sus cargas sociales — suele ser el ítem más pesado de la liquidación.
Limpieza de palieres, hall, escaleras y espacios comunes.
Luz de áreas comunes: pasillos, ascensores, bombas de agua, portón de cochera.
Agua, en edificios con medidor único.
Mantenimiento de ascensores (contrato mensual obligatorio).
Seguro integral del consorcio.
Honorarios del administrador.
Reparaciones menores de partes comunes: una cerradura, una filtración chica, una bomba.
El criterio que ordena todo lo resume la Defensoría porteña: cualquier gasto que implique mantenimiento del edificio o de sus partes comunes es un gasto ordinario. Si en cambio es una mejora que sube el valor del edificio —una pileta, un sistema de cámaras nuevo—, es extraordinario.
¿Cuánto son las expensas respecto del alquiler?
Este es el dato que casi nadie te da antes de firmar. Medimos los avisos activos de departamentos en alquiler en Capital Federal publicados en Roomix al 1 de agosto de 2026:
Métrica
Valor
Avisos activos de departamentos en alquiler en CABA
10.055
Avisos que publican el monto de expensas
8.925 (88,8%)
Mediana de expensas publicadas
$178.500 por mes
Mediana del alquiler publicado
$750.000 por mes
Mediana de la relación expensas / alquiler
22,9%
La mitad central de los avisos (percentiles 25 a 75)
entre 17,5% y 29,6%
Los extremos (percentiles 10 y 90)
entre 13,2% y 36,7%
Datos propios de Roomix sobre 6.723 avisos activos de departamentos en alquiler en Capital Federal con precio en pesos y expensas publicadas, medidos el 01/08/2026.
Y por tamaño de unidad:
Ambientes
Mediana de expensas
Mediana sobre el alquiler
Avisos
1 ambiente
$149.349
23,6%
2.203
2 ambientes
$170.000
22,5%
2.799
3 ambientes
$250.000
22,2%
1.261
4 ambientes
$343.000
23,4%
349
Lo interesante: el porcentaje casi no se mueve con el tamaño, ronda el 22-24% en todos los casos. Las expensas suben en pesos con la unidad, pero suben también los alquileres, así que la proporción se sostiene. La conclusión práctica es directa: sumá alrededor de un cuarto más al alquiler publicado para tener el número real de tu mes, y desconfiá de un aviso donde las expensas estén muy por debajo del 13% o muy por encima del 37% — o el edificio no tiene servicios, o tiene una obra en curso.
¿Qué dice la ley sobre quién paga las expensas?
Hay dos normas que operan en planos distintos y conviene no mezclarlas.
El artículo 2048 del Código Civil y Comercial regula la relación entre el propietario y el consorcio. Establece que cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad, y además pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes necesarias para mantener el inmueble en buen estado de seguridad, comodidad y decoro, más las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda que emite el administrador es título ejecutivo: el consorcio puede ir a juicio con ese papel.
El artículo 1209 regula la relación entre propietario e inquilino:
El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.
De ahí sale todo el reparto: el inquilino paga lo que se origina en el uso del inmueble (las ordinarias), y no paga ni los impuestos que gravan la propiedad —como el ABL— ni las expensas extraordinarias, porque esas son inversiones en el patrimonio del dueño.
En la práctica lo que dice el contrato es lo primero que van a mirar las dos partes, así que leelo con cuidado: una cláusula que te obligue a pagar "todas las expensas" sin distinguir es una señal de alerta y, en su parte extraordinaria, discutible. El detalle de cómo reclamar está en expensas extraordinarias: quién las paga.
¿Cómo saber cuánto son las expensas antes de firmar?
Tres pedidos que cuestan nada y te ahorran meses de sorpresas:
1. Pedí las últimas tres liquidaciones
No una: tres. Las expensas se mueven mes a mes y una sola liquidación puede caer justo en un mes barato. Con tres ves el promedio real y detectás si vienen subiendo.
2. Preguntá si hay obras aprobadas o en curso
Si la asamblea votó una obra grande, la extraordinaria le corresponde al propietario, pero es frecuente que el gasto empuje también las ordinarias (más consumo, más administración). Enterarte antes te da margen para negociar.
3. Confirmá qué servicios están incluidos
En algunos edificios el agua entra en las expensas y en otros no. Lo mismo con la calefacción central. Dos edificios con expensas parecidas pueden tener costos mensuales muy distintos según lo que cada uno absorba.
¿Cómo se calcula tu gasto real mensual?
Sumando los tres bloques, no solo el alquiler:
Concepto
Ejemplo con la mediana de CABA
Alquiler publicado
$750.000
Expensas ordinarias
$178.500
Servicios propios (luz, gas, internet)
según consumo
Piso del gasto mensual
$928.500
Alquiler y expensas: medianas de los avisos activos de departamentos en CABA en Roomix al 01/08/2026. Los servicios propios varían por unidad y no están incluidos en el total.
¿Cómo se reparten las expensas entre las unidades?
Por el porcentual —también llamado coeficiente— que el reglamento de propiedad horizontal le asigna a cada unidad funcional. Ese porcentaje suele derivar de la superficie de la unidad respecto del total del edificio, y es fijo: no cambia porque vivan más o menos personas.
Por eso en la liquidación vas a ver primero el gasto total del consorcio y después tu parte. Cómo leer ese papel línea por línea está en cómo leer el resumen de expensas.
Preguntas frecuentes
¿Las expensas incluyen luz y gas?
Las de tu departamento, no: esas las pagás vos aparte a la distribuidora. Las expensas cubren la luz de las áreas comunes (palieres, ascensores, bombas) y, si el edificio tiene calefacción central o medidor único de agua, esos consumos comunes también. El agua es el caso más variable: preguntá siempre.
¿Las expensas incluyen el ABL?
No. El ABL de tu unidad es un tributo separado que grava el inmueble y que ante AGIP debe el propietario. Lo que sí puede aparecer en la liquidación es el ABL correspondiente a las partes comunes del edificio, que es otra cosa y sí es un gasto ordinario del consorcio.
¿Puedo negarme a pagar expensas extraordinarias?
Sí. El artículo 1209 del Código Civil y Comercial es explícito: el locatario no tiene a su cargo las expensas comunes extraordinarias. Si te las cobran, pedí la liquidación discriminada y señalá el rubro. Los administradores están obligados a separar ordinarias de extraordinarias justamente para que esto no sea discutible.
¿Qué pasa si el propietario no paga las expensas?
El consorcio le reclama a él, no a vos: podés estar al día con tu parte y aun así el edificio tener juicio contra el titular. Como inquilino no respondés por esa deuda, pero conviene saberlo porque un consorcio con mora alta suele traducirse en servicios peores.
¿Las expensas se ajustan junto con el alquiler?
No. El alquiler se ajusta por lo que hayan pactado en el contrato; las expensas las fija el consorcio según lo que gaste el edificio, y se mueven por su cuenta. Por qué suben está explicado en aumento de expensas: por qué suben.
¿Cada cuánto se pagan?
Mensualmente, con la liquidación que emite el administrador. La fecha de vencimiento la fija el reglamento o el propio administrador, y el atraso suele generar intereses definidos por la asamblea.
Para cerrar
Las expensas no son un detalle del aviso: son en torno a un cuarto de lo que vas a pagar por mes. Antes de firmar, pedí tres liquidaciones, chequeá que estén discriminadas entre ordinarias y extraordinarias, y sumalas al alquiler para comparar propiedades por lo que realmente cuestan.
Si estás buscando y querés comparar con el número completo a la vista:
